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La vivienda de segunda mano suponen ya el 85% de las compraventas.

Los cambios del mercado inmobiliario en la época "post-burbuja" la vivienda de segunda mano se ha convertido en el actor principal dentro del sector.  A la vista de las estadísticas de compraventas, el segmento de este tipo de vivienda ha tomado el mando en el sector en detrimento de la obra nueva convirtiéndose el principal reclamo.

Las cifras evidencias este hecho ya que de las 164.368 compraventas realizadas sobre inmuebles libres entre enero y junio, el 85,3% (140.328) correspondió a segunda mano y el restante 14,7% (24.040) a nuevos, según el Ministerio de Fomento, y la tendencia parece que seguirá en aumento.

Según Julio Gil, socio director de Horizone Consulting Inmobiliario, la compraventa de obra nueva, entendida como pisos a estrenar, no resulta tan ínfima como dicen las estadísticas. Matiza que muchas ventas de los bancos cuentan como usadas cuando realmente se hacen sobre pisos que no han sido habitados, pero que al haber sido transmitidos por los promotores como pago de deuda pasan a tributar como segunda mano.

Al margen de esta importante puntualización, los expertos ven lógico el rumbo que ha tomado el mercado, con la supremacía (en mayor o menor medida) de la vivienda usada. Indican que se viene de un pasado colmado de pisos nuevos y ahora, con la edificación en mínimos, la situación es normal. Al mismo tiempo, avisan de los riesgos económicos de la decadencia de la obra nueva.

Los analistas defienden que, en un mercado normalizado, las transacciones de casas usadas deben copar el 55%-60%. En pleno recalentamiento, en 2008, el dato de operaciones de obra nueva llegó incluso a superar al de usadas (291.478 por 218.402). Ahora, las tornas han cambiado. La nueva sólo protagonizó el 17,2% de las compras en 2013.

La hegemonía de la segunda mano en las compraventas tiene fundamentalmente una explicación, según José Manuel Galindo, presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE): la falta de crédito. "El mercado de la vivienda es absolutamente procíclico y dependiente de la financiación. Se ha pasado de mucha y barata a poca y cara", explica. Galindo habla de un doble efecto: "El promotor no puede construir ni la demanda comprar".

El presidente de la APCE supedita la reactivación de la vivienda nueva (obra y ventas) a la vuelta del crédito y al desapalancamiento de la banca, a la que ve como una competencia complicada porque "es propensa a financiar su producto". Prevé que el regreso del crédito no se dé hasta que mejore la economía y baje el paro. "El mejor plan de vivienda es un plan de empleo que produzca compradores solventes", señala.

Gil también pondera el papel de la obra nueva en el mercado inmobiliario y en la economía: "Hay más demanda de la que dicen las estadísticas y el objetivo del sector debe ser aumentar la promoción, aprovechando que en muchos ámbitos se puede edificar a un precio atractivo. La obra nueva es clave para el conjunto de la economía por el empleo que genera".

Sin embargo, pensando en el crédito a particulares, Gil hace una lectura más positiva que Galindo y no cree que la vivienda nueva esté en desventaja. "Esta oferta, incluyendo las segundas transmisiones de la banca, goza de más financiación y más barata que la segunda mano porque la banca da más facilidades para colocar su producto y los promotores disponen del préstamo a subrogar", asegura.

Galindo también valora el auge de las compras de casas usadas. "Estas transacciones interesan porque muchos de los que venden acabarán buscando algo mejor, como es la obra nueva. Es la demanda por rotación", indica. "A nadie se le escapa", prosigue, "que las casas nuevas gozan de parámetros de calidad constructiva y servicios diferentes a la usada".

Respecto a los precios, Galindo descarta que estos lastren las ventas de pisos nuevos. "Los promotores también han ajustado mucho, pero no pueden hacerlo tanto como el particular", dice. "Hay que tener en cuenta", prosigue, "que hay unos límites ligados a la deuda con los bancos". En este punto, Gil piensa que el ajuste de la obra nueva ha sido mayor del que se publica oficialmente. A su parecer, el hecho de que las ventas de la banca (la gran impulsora de rebajas) se contabilicen como usadas desvirtúa el escenario de precios, viéndose un mayor ajuste en el mercado de segunda mano.

Además del lastre de la financiación, Galindo admite que la vivienda nueva tiene que hacer frente a la habitual desventaja de la localización. "La usada se vende, por lo general, porque está en el centro de las ciudades, donde los pisos a estrenar escasean", explica.

El presidente de la APCE avisa de que el stock no es tan amplio como se dice. "Cuando se habla de cientos de miles de inmuebles hay que tener en cuenta que la mayoría está en la playa", comenta. Ratificando esta postura, el Instituto de Práctica Empresarial ha informado de que la Comunidad de Madrid sólo tendrá 11.900 viviendas nuevas en venta en 2015. "Cuando comento por Europa que en España sólo se inician 30.000 casas al año se quedan haciendo cruces", declara.

La fiscalidad es otra variable que sonríe a la vivienda usada. Mientras que la compra de nueva se grava con un 10% de IVA, la segunda mano paga en Madrid el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) del 6%. Galindo, de este modo, aboga por recuperar el IVA superreducido, aunque con un matiz: "Sólo para las compras de casa habitual", propone.

Artículo visto en "El Mundo"

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