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Consejos de notarios para comprar pisos y firmar hipotecas.

Las 340 notarías madrileñas han iniciado una campaña para explicar los pasos a seguir en la compraventa de una vivienda y en la solicitud de un préstamo hipotecario, a través de unos 35.000 trípticos informativos que han sido editados por el Consejo General del Notariado.

No firmar ningún documento que no se entienda, analizar las escritura pública tres días antes de su firma, tener libertad para elegir notario y prestar atención a los tipos de interés "suelo" y "techo" son algunos de los consejos que se recogen en estos documentos.

Así, el Notariado desgrana en un tríptico informativo el conjunto de pasos que suelen darse para su adquisición: desde la redacción del contrato privado a la escritura pública, el pago de impuestos y la inscripción en el Registro de la Propiedad.

En el material editado se incluye también un apartado específico sobre los préstamos hipotecarios, con especial detenimiento en los intereses y las cláusulas que limitan la variación del tipo de interés aplicable al préstamo.

Es bastante común que el vendedor y el comprador realicen un contrato privado antes de hacer la escritura pública, aunque no es obligatorio ni inscribible en el Registro. En este caso, el Consejo General del Notariado aconseja que no se firme nada sin contar con un asesoramiento jurídico adecuado.

Si se firma un contrato privado, deben quedar claramente recogidos los aspectos básicos del acuerdo, como el precio. En este sentido, los notarios advierten que no se debe admitir que se fije un precio inferior al real ni abonar cantidades que no queden documentadas.

En relación al documento privado, José Manuel García Collantes, decano del Colegio de Notarios de Madrid, aclara que "el notario no se limita a dar fe". "Su actuación profesional proporciona seguridad jurídica mediante la verificación y comprobación de que los aspectos recogidos en el documento privado se ajustan a la legalidad", ha dicho.

En el folleto también se desglosan los gastos en los que se incurren por la operación de compraventa, desde las facturas de los distintos profesionales que puedan intervenir en el proceso a los distintos impuestos. En este sentido, los notarios aconsejan no aceptar recibos globales, sino que se reclamen las facturas originales del notario, del gestor y del registro de la propiedad, además de la carta de pago de impuestos.

Por otro lado, el folleto hace un recorrido cronológico por el préstamo hipotecario desde que el solicitante analiza la cantidad a pedir hasta que el préstamo se ha terminado de pagar y debe formalizarse la escritura pública de cancelación de la hipoteca.

Se trata de un trayecto en el que se incide en la importancia de comparar ofertas de diferentes entidades bancarias, y de solicitar a la entidad financiera una Ficha de Información Personalizada, además de una oferta vinculante en la que se recojan las condiciones financieras del contrato.

En el tríptico informativo se recomienda al comprador que las cuotas mensuales no superen el 35 por ciento de los ingresos de los solicitantes del préstamo porque los ingresos pueden cambiar con los años y las cuotas de los préstamos variables pueden subir.

El documento se refiere también a los dos tipos de intereses, el fijo y el variable. A los fijos no les afectan las subidas o bajadas de los tipos de referencia durante la vigencia del préstamo, y los variables, por los que se decanta la mayoría de los españoles, están referenciados a un índice, generalmente el Euribor, al que se añade un diferencial.

Cláusulas techo y suelo

El Consejo General del Notariado se detiene especialmente en las cláusulas que algunas entidades incluyen en sus contratos, cláusulas que limitan la variación del tipo de intereses aplicables al préstamo y en las que se puede señalar un máximo (techo), y un mínimo (suelo).

Desde el colectivo de notarios se subraya que en el llamado suelo hay que poner especial atención porque cuando se alcanza, las bajadas del tipo de interés de referencia no se traducen en una disminución de las cuotas.

En relación a estas cláusulas, una de las funciones del notario consiste en verificar, en la formalización del préstamo hipotecario, si se han establecido límites a la variación del tipo de interés. También será responsable de hacer constar la posible variación en la escritura y explicársela a los solicitantes del préstamo.

Los notarios, por lo tanto, informan sobre cualquier aumento relevante que pueda producirse en las cuotas y comprueban que las cláusulas no financieras incluidas no implican comisiones o gastos que deberían figurar en las financieras.

En este sentido, el Consejo General del Notariado ha creado el Órgano de Control de Cláusulas Abusivas (OCCA) para ayudar a los notarios en la identificación de las cláusulas declaradas abusivas en sentencia firme, ya que solo son los jueces los que tienen esa potestad.

En el folleto se aconseja a los ciudadanos que cuando sean citados en la notaría para firmar un préstamo hipotecario, vayan dos o tres días antes a examinar el contenido de la escritura pública y consulten con el notario sus dudas.

Según el Centro de Información Estadística del Notariado en 2013 se vendieron en Madrid 35.158 viviendas, lo que representó una caída interanual del 25 por ciento. El precio medio por metro cuadrado fue de 1.376,4 euros, lo que supuso también una bajada del 16,7 por ciento con respecto a 2012.

Paralelamente, las solicitudes de préstamos hipotecarios han vivido una caída continuada, con una reducción del 29,9 por ciento en relación al año anterior y con un precio medio de 206.438,7 euros, lo que supone un 8,7 por ciento menos que en 2012.

Europa Press

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