Cómo reconocer las hipotecas más competitivas.
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Pero si estamos en disposición de comprar un piso y pedir una hipoteca hay que mirar con lupa las ofertas del mercado. Como explican en iAhorro, debemos enfrentarnos a los impedimentos de las propias entidades financieras y a la compra de productos añadidos para tratar de abaratar las cuotas.
Los aspectos a los que debemos presentar especial atención son:
El tipo de interés y su TAE
A tipo fijo o variable, siendo esta última la opción más contratada. Sus índices se modifican periódicamente y se calcula sumando un diferencial de interés al referencial hipotecario, que puede ser el euríbor, el índice de referencia de préstamos hipotecarios o el Interest Rate Swap a 5 años.
Las cláusulas de suelo y techo
La sentencia del Tribunal Supremo sobre cláusulas de suelo ha marcado un antes y un después. En principio, van a desaparecer, pero el Supremo debe decidir estos días si las anula, como en principio decidió, o cambia su decisión. Si se acaba con las cláusulas de suelo, las entidades aumentarán el porcentaje de sus diferenciales en los próximos meses para equilibrar la pérdida de ingresos.
Otros gastos
Como las comisiones de apertura, de cancelación (para la que suele haber porcentajes predefinidos) y desembolsos relacionados con la gestión de la operación, como la tasación del inmueble, los honorarios notariales e impuestos asociados. La contratación de un seguro solo se debería ceñir al obligatorio por ley: el seguro de hogar.
Los expertos de iAhorro aseguran que pese a lo complicado del panorama, todavía es posible encontrar productos interesantes, sobre todo entre las hipotecas que operan online.
Para todo el territorio nacional, la Hipoteca Sin de Bankinter, con euríbor +1,95% o la Hipoteca Naranja de ING Direct, con Euribor +2,29%, ofrecen las mejores condiciones.
También opera a través de la red la Hipoteca RN de Tu Solución Hipotecaria (empresa de intermediación financiera) que pone a disposición de los compradores un interesante euríbor +1,50% hasta un 80% de la compra, con un plazo máximo de amortización de 30 años (pero sólo es para inmuebles situados en la provincia de Barcelona).
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¿Cuánto ha bajado el precio de la vivienda durante la crisis?
Nuestros pisos son cada vez más baratos. Hasta ahora no hay quórum entre los expertos acerca de cuándo se llegará a mínimos. Los indicadores podrían estar vislumbrando el fin de la caída, pero lo que está claro es que la vivienda se deprecia a un ritmo casi tan rápido como se inflaron los precios.
INE: El precio de la vivienda cae un 28,1%
La vivienda subió por última vez en 2007. En concreto, un 9,8% respecto al año anterior. Desde entonces, el precio no ha dejado de caer, según los datos del Índice de Precios de Vivienda (IPV) que elabora el Instituto Nacional de Estadística a partir d la contabilización de escrituras públicas de viviendas nuevas y de segunda mano proporcionadas por el Consejo General del Notariado.
En 2008, la caída ya se notó, aunque poco (un 1,5%), pero el año siguiente ya era más evidente la tendencia, con un 6,7% de caída, que se contuvo en 2010 (2,0%). En 2011, la caída fue el 7,4% y en 2012 se acelera hasta el 13,7%, cuando la restricción de crédito bancario ya era un hecho y el tipo impositivo de IVA subió para las transacciones inmobiliarias -había comenzado a finales de 2010, pero en 2011 ya se manifestaron caídas interanuales en la concesión de préstamos-.
Este año, con el fin de la deducción fiscal a la compra de vivienda habitual, los pisos han vuelto a abaratarse un 12,0% según los datos analizados por el INE hasta junio. Desde 2007 hasta 2012 la vivienda ha caído, en total, un 28,1%, y mucho más las viviendas de segunda mano (un 35%) que las nuevas (un 20%).
TINSA: El metro cuadrado se abarata un 38,1%
Desde los máximos alcanzados al finalizar 2007, el precio del metro cuadrado de la vivienda ha descendido un 38,1%, según los últimos datos procedentes del Índice de Mercados Locales (IMIE) publicado este mes de octubre por Tasaciones Inmobiliarias (Tinsa), que corresponden al tercer trimestre del año.
La última bajada del precio del metro cuadrado deja los precios a niveles de 2003, según el IMIE, aunque la caída es inferior a la del segundo y el primer trimestre de este año (-10,5% y -12,1%, respectivamente).
El IMIE recoge la evolución del valor unitario de mercado de las viviendas en todas las comunidades autónomas y provincias españolas salvo el País Vasco. Según este estudio, los descensos acumulados desde que se alcanzaron los valores máximos han sido en en las provincias de Guadalajara (52,6%) y Toledo (50,3%). Las autonomías en las que más se han abaratado las casas son Castilla-La Mancha (-48,6%), Cataluña (-48,2%), Aragón (-47,4%) y La Rioja (-47,2%).
Sociedad de Tasación: La vivienda libre se abarata un 47,7%
El Informe Trimestral Tendencias del sector inmobiliario de la Sociedad de Tasación (ST) estima el valor de una vivienda libre al finalizar el primer semestre de 2013 en casi la mitad de lo que valía cuando alcanzó máximos en los años del auge inmobiliario: un 47,7% menos.
En el segundo trimestre de 2007, en la cúspide de la escalada de precios, el metro cuadrado llegó a situarse en 2.102 euros por metro cuadrado, según los datos de este estudio de precios que analiza simulaciones de compra. El pasado mes de junio el metro cuadrado de la vivienda libre valía 1.256 euros, un 15,7% menos que en el mismo periodo del año anterior, y el valor de la vivienda ha acentuado su descenso a lo largo de este año.
En el caso de las viviendas nuevas, a finales de año el metro cuadrado podría situarse sobre los 2.000 euros por metro cuadrado, frente a los 2.212 de finales de 2012, es decir, un 9,5% menos, mientras que el valor de mercado de la vivienda libre podría rondar los 1.160 euros por metro cuadrado, prevé esta tasadora.
Los mayores descensos desde máximos de 2007 en las grandes ciudades han ido para Sevilla (58,3%); Valencia (57,1%), Zaragoza (53,1%) y Málaga (50,5%). Por debajo de la caída general se sitúa Madrid (-47,4%), Barcelona (-45,9%), La Coruña (-33,6%) y Bilbao (-24,4%).
Ceprede: el parque inmobiliario se deprecia entre un 25 y un 30%
Según el último informe de la Asociación Centro de Predicción Económica (Ceprede), el valor del parque inmobiliario en España se calculaba en más de cinco billones de euros al inicio de la crisis y podría haberse depreciado un 25% ó un 30% en los últimos cuatro años.
Es decir, la devaluación del parque de viviendas ascendería a unos 1,5 billones de euros, en cifras absolutas. Según este informe, los hogares han perdido 75.000 euros de patrimonio por la caída del precio de la vivienda.
Si el patrimonio promedio de cada hogar en España era de unos 320.000 euros al inicio de la crisis a finales de 2007, hoy este patrimonio se ha reducido unos 75.000, hasta los 245.000 euros dada la depreciación de la vivienda.
Fomento: La vivienda se deprecia un 29,5%
El Índice general de precios de vivienda que elabora el Ministerio de Fomento a partir de los datos facilitados por El Colegio del Notariado (compraventas formalizadas en escritura pública) señala que en el segundo trimestre de 2013, último periodo analizado el precio medio del metro cuadrado de vivienda libre en España fue de 1.481,7 euros,un 7,8% menos respecto al año anterior. Respecto a niveles máximos alcanzados en el primer trimestre de 2008, el precio medio ha caído un 29,5%, y se mantiene en niveles de 2004.
Los precios de la vivienda nueva -hasta dos años de antigüedad- descendieron en menor medida, un 5,1%, hasta los 1.562,3 euros por metro cuadrado. Sin embargo, en el caso de la vivienda usada, la caída interanual fue del 8,2%, con 1.462,9 euros por metro cuadrado. En el segmento de la vivienda protegida (VPO), el valor del metro cuadrado se situó en 1.125,5 euros, con un descenso respecto al segundo trimestre de 2012 del 2,7%.
Asimismo, el precio medio del suelo urbano descendió un 17,4% en el segundo trimestre de 2013 respecto al año pasado, y el valor del suelo transmitido fue de 616,5 millones de euros, un 3,5% menos respecto al segundo trimestre de 2012.
Articulo visto en "Expansión"
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BMP 2013 - "RN Tu solución hipotecaria" (Ricardo Gulias Valvede) en Noticias CUATRO.
Balance de la pasada edición del Barcelona Meeting Point 2013. Las conclusiones que se extraen del salón son positivas y un posible inicio de la recuperación del sector en España. Ricardo Gulias Valverde director general de RN Tu solución hipotecaria, comparte sus impresiones en el vídeo.
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Barcelona Meeting Point 2013: Inversores chinos buscan viviendas de más de 500.000 euros para conseguir la residencia.
El vicepresidente de la Asociación de Integración de Inmigración en España, Weidong Xie, ha explicado hoy a EFE que los inversores chinos han esperado "con mucha atención y mucha paciencia" la aprobación de esta norma, y que ahora la demanda de inmuebles en España se ha disparado.
Un auge que se ha hecho patente en la edición del salón Barcelona Meeting Point, que se celebra esta semana en la capital catalana, y que por primera vez dedica una atención específica al cliente procedente de China. En pequeños grupos, hablando en inglés o acompañados por un traductor, los chinos han llenado sigilosamente el salón barcelonés a lo largo de su primera jornada para buscar vivienda en suelo español.
Xie ha detallado que el perfil del cliente chino es el de un empresario adinerado que tiene como objetivo trasladarse a España o, simplemente, invertir en ladrillo, ya que lo consideran un activo seguro. Las zonas más demandadas son las grandes capitales como Barcelona y Madrid "porque son más famosas", y las zonas costeras, aunque ha señalado que el Norte de la península cada vez es más atractiva para sus clientes.
El cliente que más lujo y singularidad busca es el que se interesa por las zonas del arco mediterráneo de la península, así como las islas Baleares, donde buscan casa amplias y ajardinadas.
Xie ha asegurado que hay mucha demanda desde el gigante asiático y que esto representa una "gran oportunidad" para hacer negocio en España y dar salida al remanente de viviendas. No obstante, ha avisado de que para aprovechar este potencial de inversión las inmobiliarias españolas tienen que mejorar su comunicación, ya que ha sostenido que en muchas ocasiones "tienen prisa" y no entienden el modo de hacer negocios de la cultura china.
Los expositores presentes en el Barcelona Meeting Point han coincidido en resaltar que la posibilidad de obtener un permiso de residencia es el centro de las cuestiones que plantean los chinos al interesarse por un inmueble. Asimismo, han reconocido la dificultad operativa que implica el trato con un cliente tan heterogéneo y que, normalmente, se encuentra a miles de kilómetros de distancia. Pero la tónica predominante es de optimismo y confianza en el potencial económico de estos inversores, que se han dejado ver en todos los rincones del salón.
EFE
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Ya estamos en el "Barcelona Meeting Point 2013".
Como en ediciones anteriores la misión y razón de ser de nuestra presencia en el salón es la de asesorar a todo aquel que se pase por nuestro stand. Analizar la viabilidad hipotecaria de nuestros clientes con independencia y claridad (de forma gratuita y sin compromiso).
Hacer una mención también a nuestra marca hermana, "Tu solución inmobiliaria", que cuenta con representación de grandes profesionales en nuestro stand capaces de encontrar la vivienda que cumpla los requisitos demandados por nuestros clientes.
Allí estaremos en horario ininterrumpido de 10:00 a 20:00 hasta el sábado 26 y el domingo hasta las 15:00.
Os esperamos.
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Ricardo Gulias Valverde
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¿Cómo comprar en el "banco malo"?
El Banco Santander fue el primero en llegar a un acuerdo con el ‘banco malo’ a comienzos del verano, acuerdo al que se han ido sumando poco a poco otras entidades. Algunas de ellas accionistas de Sareb como el propio Santander, CaixaBank, Banco Sabadell, Banco Popular o Kutxabank, y otras fuera de su accionariado como BBVA o la extranjera ING Direct.
Todas ellas han puesto sobre la mesa hipotecas específicas para viviendas en manos de Sareb, aunque con características muy similares al producto hipotecario que ya ofrecían en el mercado. Pero ¿qué aspectos conviene tener en cuenta a la hora de contratar uno de estos préstamos? Los consejos de los expertos son los mismos que ofrecen a la hora de elegir cualquier otra hipoteca.
1.- Tipo de interés inicial
Las siete entidades financieras que han alcanzado un acuerdo con Sareb utilizan como referencia el Euribor, al que suman un diferencial que varía en función de la vinculación del cliente con el banco. Sin embargo, y tal y como sucede en muchas hipotecas, es posible que el interés inicial durante los primeros 12, 14 o 36 meses no se corresponda con el interés en el que se centra la publicidad. Es el caso, por ejemplo, de la Hipoteca Bonificada Sareb-Sabadell que contempla un interés durante los primeros doce meses del 4% y de Euribor + 2,50% durante el resto de la vida del préstamo. En la actualidad, el Euribor se encuentra en el 0,54%.
2.- Menor diferencial a mayor vinculación
Tal y como se aprecia en el cuadro comparativo, las diferentes entidades suelen ofrecer un diferencial máximo o mínimo en función de la vinculación del cliente con el banco. Es decir, a mayor vinculación (implica la contratación de una serie de productos como seguro de vida, de hogar, domiciliación de la nómica, tarjetas de crédito) menor diferencial, y viceversa. Así por ejemplo, en el caso de CaixaBank, dependiendo de esa vinculación, el cliente puede conseguir un Euribor + 2,3% o un Euribor + 3%.
Son muchos los expertos que llevan advirtiendo del peligro de contratar hipotecas con diferenciales muy elevados. Algunos sitúan la línea roja por encima del 2%. El Euribor ha oscilado entre una media del 2,8% y un máximo del 5,393% (julio de 2008), con lo que un hipotecado podría acabar pagando intereses entre el 5% y el 8% de volver a esos niveles.
“El diferencial ha ido creciendo a medida que el Euribor ha marcado mínimos históricos. Si hace apenas tres años se comercializaban hipotecas con un diferencial del 0,40%, el que aplican, de media, los bancos a sus préstamos hipotecarios se sitúa en la actualidad en el 2,92%.
Para los expertos de este portal, "las previsiones económicas apuntan a que dentro de un par de años el tipo de referencia se empezará a recuperar y podría rondar el 2%. Si el suscriptor de una hipoteca le suma el diferencial medio que ofrecen las hipotecas del Sareb (aproximadamente el 2,5%), el hipotecado podría alcanzar unos intereses en torno al 4,5%".
3.- Cuidado con las comisiones
Antes de contratar una hipoteca es fundamental informarse también sobre las diferentes comisiones asociadas al producto: de estudio, apertura, amortización y cancelación anticipada, subrogación…
Estas siete entidades no tienen comisión de estudio, pero algunas de ellas como Banco Santander o Kutxabank cobran un 2,5% en concepto de comisión de apertura mientras que BBVA, que no cobra por ello, sí aplica un 0,5% en caso de amortización o cancelación anticipada.
Desde Bankimia, por ejemplo, recomiendan a los suscriptores de nuevas hipotecas negociar a la baja al menos dos de las comisiones que se añaden a los gastos de los préstamos hipotecarios. Sobre todo por si más adelante les conviene cambiar las condiciones de la hipoteca actual y protegerse así de las subidas del Euribor. Se trata de:
Comisión de novación: Implica un cambio de condiciones del préstamo dentro de la misma entidad y se establece cuando se negocian las condiciones de la hipoteca. Oscila entre el 0 y el 1% del capital a amortizar.
Comisión por subrogación: Supone cambiar de entidad. Desde el año 2008, el máximo legal establecido es del 0,50%.
4.- Productos asociados de la entidad
Por último, desde este portal recuerdan que el diferencial puede variar en función de la contratación de determinados productos con el banco: domiciliación de una nómina y recibos, la contratación de un plan de pensiones o un producto de inversión, la expedición y el uso mínimo de una tarjeta… "En ocasiones, su existencia se traduce en bonificaciones en las cuotas", explican.
No obstante, sólo un producto es de suscripción obligatoria: el seguro de daños. Se contrata sobre el bien hipotecado y cubre los daños que pueda sufrir en un incendio o por la acción de elementos naturales. Su objetivo, asegurar el valor del bien hipotecado. Los expertos recomiendan echar mano de la calculadora para comprobar si realmente compensa contratar muchos de estos productos a cambio de una rebaja en los diferenciales.
Artículo visto en "El Confidencial"
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Según un estudio la confianza de las personas hipotecadas en la mejora de la economía aumenta once puntos en tres meses.
Asimismo, el porcentaje de encuestados a los que su propio banco les ha denegado una financiación en el último año ha descendido del 67% al 62% en el tercer trimestre. Según la interpretación de la encuesta, esos cinco puntos de diferencia explican el repunte del crédito al consumo, que viene registrando alzas intermensuales desde el mes de febrero.
El estudio sostiene que la mejora de algunos indicadores macroeconómicos, así como el proceso de saneamiento del sector financiero, están produciendo ciertos cambios en la política crediticia de las entidades, lo que se ha reflejado en el aumento del crédito al consumo y en la aparición de nuevas ofertas hipotecarias.
En su opinión, estos factores anticipan una apertura más amplia del grifo crediticio en los próximos doce meses.
Aunque la concesión de hipotecas sigue marcando mínimos históricos mensuales desde finales del año pasado, el lanzamiento de nuevas ofertas hipotecarias por parte de algunas entidades (con diferenciales sobre Euribor inferiores al 2%, sin comisiones de apertura ni cancelación y con posibilidad de incluir la dación en pago) "revela un nuevo posicionamiento comercial de los bancos".
Europa Press
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El Euribor sube una milésima y se sitúa en el 0,541%.
El índice, que se había establecido en su nivel más alto desde el pasado 18 de septiembre, no logra marcar una tendencia clara. A mitad de mes, la media mensual del Euribor se sitúa en el 0,539%.
De cerrarse así el mes de octubre, este valor experimentaría una bajada de 0,111 puntos respecto al de octubre del año pasado, lo que supondría una rebaja en la cuota mensual de unos seis euros para una hipoteca media de 120.000 euros a 20 años.
Europa Press
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El Banco Santander retira las cláusulas suelo de Banesto.
El Santander señala que Banesto “formalizó algunos contratos de préstamo hipotecario, con cláusula suelo, con determinados clientes y empleados”, sin especificar su cuantía. Fuentes de la entidad señalan que afectaban a una mínima parte de las hipotecas, a una cantidad “irrelevante”. Con todo, el Santander se convierte en la primera entidad que retira de forma general las cláusulas suelo de las hipotecas sin estar afectada por la sentencia del Supremo de mayo pasado en la que se anularon cláusulas suelo de BBVA, NCG Banco y Cajamar.
El Santander no aplica cláusulas suelo en los préstamos hipotecarios concedidos a sus clientes y ha podido eliminar de forma general la aplicación de esas cláusulas a hipotecas de Banesto sin apenas impacto económico porque afectaban a muy pocos préstamos.
Otras entidades, como el Popular, el Sabadell o Bankia, han defendido la validez de las cláusulas suelo. CaixaBank anunció que estudiaría las hipotecas caso por caso y ha realizado ofertas para rebajar el suelo de la hipoteca a cambio de una mayor vinculación con la entidad.
Noticia vista en "El País"
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Un error obliga a construir un edificio en medio de una autopista china.
Cuando las autoridades locales se quisieron dar cuenta de que habían autorizado la edificación de un bloque de viviendas por donde tenían proyectada una carretera de ocho carriles, se dieron cuenta de que ya era demasiado tarde. El complejo estaba terminado y los primeros inquilinos ya se habían mudado a su nuevo hogar.
Además, no podían devolverlos a sus antiguas casas porque ya las había derribado para hacer un parque. realojar a los inquilinos suponía construir nuevas viviendas y un desembolso demasiado alto, así que el ayuntamiento se decidió por la opción más económica: cortar la autopista a la mitad y reducir el ancho de ocho a cuatro carriles, obligando a los conductores a realizar una peligrosa maniobra para superar el embudo.
Con más de ocho millones de personas residiendo en Xi’an y sus alrededores, la nueva autopista se ha convertido en un problema más para el tráfico en lugar de una solución a los atascos provocados por la hora punta.
Un problema que se repite
Esta no es la primera vez que un gobierno local chino toma una decisión poco lógica para subsanar un error de sus funcionarios o evitar una disputa con sus ciudadanos. El pasado mes de diciembre se autorizó la construcción de un edificio de viviendas en la ciudad de Taiyuan encima de una tumba centenaria cuyos propietarios se negaban a que fuese trasladada a otro lugar
También en 2012, los trabajadores de la localidad de Wenling se vieron obligados a construir una autopista alrededor de una casa. Sus dueños se negaban a aceptar la oferta del ayuntamiento para expropiar su vivienda.
Noticia vista en "Idealista"
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¿Qué hacer con la vivienda en caso de divorcio?
Puede optarse por que uno de los dos continúe viviendo en el inmueble y asuma todos los gastos o ponerlo a la venta y repartir las ganancias, una opción que muchos descartan por la devaluación que se ha producido en los últimos años en el precio de la vivienda. Pero la situación suele ser mucho más complicada cuando la pareja que se divorcia comparte una hipoteca.
Se vende y cancelamos la hipoteca
Sería la solución más sencilla pero la crisis económica hace que hoy en día, en muchos casos no se pueda vender a un precio que permita cancelar el total de la hipoteca. Además las dificultades aumentan si los ingresos de uno o ambos integrantes no le permiten alquilar una nueva vivienda o hay hijos comunes.
¿La casa para el banco?
Que una entidad financiera acepte la dación en pago de una pareja que se separa es bastante complicado. Si la entidad financiera ve otras opciones de cobro, sin duda no aceptará esta opción. Si hay avalistas o tenemos ingresos, podemos ir descartado esta posibilidad.
Uno se queda la vivienda
Una de las opciones es que uno de los dos miembros adquiriera la propiedad asumiendo la hipoteca pendiente. El procedimiento para ello es hacer una extinción de condominio, que conlleva gastos de notaría, registro, gestoría e impuesto de actos jurídicos documentados. Para ello el banco debe aprobar una nueva hipoteca cuyo titular sea únicamente el que adquiere la propiedad y esto solo será posible si su capacidad económica es suficiente para asumir los pagos mensuales.
También se puede dar el caso de que una sentencia judicial otorgue la vivienda a una de las partes. El problema es que ello no implica que asuma la deuda hipotecaria, que sigue siendo de los dos. La persona que pierde la vivienda sigue cargada con la deuda y los jueces no pueden obligar a una entidad financiera a que quite uno de los titulares hipotecarios. Por último, un juzgado también puede asignar la vivienda al cónyuge que cuide a los hijos, incluso si no es de su propiedad.
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Extraño pero usual, en los tiempos de crisis actuales también está sucediendo que a pesar de la separación sentimental, ambos sigan viviendo bajo el mismo techo, a la espera de que la situación mejore y se pueda vender la casa o uno de los dos pueda mudarse.
Una solución insólita y poco convencional es la que tomó una jueza de Sevilla hace tan solo unas semanas. La jueza ordenó dividir en dos una misma vivienda, de forma que cada cónyuge se quedara con una mitad, pese a que el piso era propiedad de los padres del marido.
Artículo visto en "20 Minutos"
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Si España siguiese un patrón parecido al de EE.UU. y Reino Unido, el fin del ajuste del precio de la vivienda estaría cerca.
Todos los expertos consultados coinciden en que precios y ventas de casas suelen seguir el mismo patrón a lo largo de todo el ciclo económico. El último análisis elaborado por La Caixa Research utiliza la imagen de las manecillas de un reloj para describir gráficamente la evolución lógica del sector inmobiliario: una primera expansiva en materia de costes y ventas, le suele seguir la desaceleración; la tercera etapa es la de la contracción si la economía entra en recesión, para desembocar finalmente en una cuarta fase de estabilización y así sucesivamente.
¿En qué fase de esas cuatro se encuentra ahora España? En opinión de los analistas de La Caixa, su reloj inmobiliario se encuentra todavía en una franja horaria distinta de la estadounidense. Cuando en 2007, los precios y ventas de viviendas en EE UUya arrojaban cifras claramente negativas, en España aún se hablaba del aterrizaje suave. Los precios continuaban creciendo a tasas por encima del 5% anual, mientras que las compraventas disminuían ya un 15,2%. Esa mayor velocidad del ajuste estadounidense, unido a la doble recesión que ha sufrido la economía española es lo que ha provocado el “desfase horario” entre ambos sectores.
De hecho, mientras en EE UU en el periodo que va de 2005 a 2012, las agujas de ese imaginario reloj ya han dado una vuelta completa y parecen consolidarse de nuevo en la fase expansiva (con aumentos de precios y de transacciones), España lleva cómodamente instalada en la fase contractiva desde 2008. Solo los incentivos fiscales aprobados en 2010, como la rebaja del IVA para la compra de vivienda nueva, trataron de mitigar en parte la sangría del mercado sin grandes resultados.
Sin embargo, el consenso de todos los grandes servicios de estudios y de los principales portales inmobiliarios es que la fase de estabilización se encuentra cada vez más próxima. Las ventas de pisos suelen ser el indicador que reacciona primero a los cambios habidos en el entorno macro. Y las últimas cifras publicadas así lo demuestran. Según la estadística que elabora el Ministerio de Fomento con los datos procedentes de las notarías, en el segundo trimestre de este año las ventas se redujeron un 4,2% anual, cuando 12 meses antes descendían al 7% y en 2011 lo hacían a un ritmo del 40%.
Nivel de equilibrio
Por lo tanto, si los datos estadísticos relativos al mercado laboral y al crecimiento económico continúan mejorando, es de esperar que el volumen de compraventas vaya ganando protagonismo.
Entretanto, ¿qué se espera que hagan los precios? En este apartado las opiniones también comienzan a ser bastante parecidas entre sí, aunque con matices. El fundador y presidente de Idealista.com, Jesús Encinar, señalaba recientemente que mientras no vuelva a fluir el crédito, la demanda retrasará sus decisiones de compra, a menos que disponga de ahorro suficiente como para adquirir su vivienda sin financiación. Y en ese escenario, lo lógico es que los precios continúen a la baja. Además, apuntó al mercado laboral y la evolución económica global como otros dos aspectos clave para el mercado inmobiliario. De ahí que sea uno de los analistas que opina que la estabilización dependerá “de muchos factores”. “No es una recuperación cierta”, admitió.
Según su percepción, el precio de la vivienda tocará fondo en el tercer trimestre de 2016 si mantiene el ritmo de caída actual, que oscila entre el 7% y el 8%, pero descartó que el freno en el descenso implique un rebote posterior. Coincide de esta manera con el análisis efectuado por La Caixa, que pronostica la estabilización de ventas y precios a partir de 2015.
Otro reciente estudio del portal Fotocasa y el IESE ve síntomas más claros de estabilización en el mercado de las casas usadas al finalizar el tercer trimestre. Su precio medio se habría mantenido en torno a los 1.700 euros por metro cuadrado. Con ello, se rompe la cadena de 24 trimestres consecutivos de descensos que el precio de la vivienda de segunda mano ha registrado.
En España, los pisos acumulan una depreciación del 29,5% desde máximos (36,4% en términos reales) y aunque por lo abultado de estas cifras todo parece indicar que la mayor parte del ajuste ya se ha realizado, la OCDEestima que las viviendas todavía están sobrevaloradas en un 5% de promedio respecto a lo que denomina su precio de equilibrio. Así, las casas deberían seguir abaratándose, pero “la hora de la estabilización está cada vez más cercana”, admite La Caixa Research. Se trata del último cálculo efectuado por esta organización correspondiente al primer semestre de este año, que contrasta con la sobrevaloración calculada para finales de 2012, que era del 11,5%.
¿Cómo se calcula ese supuesto precio de equilibrio? La OCDE lo realiza basándose en una doble ratio y su correspondiente media: precios de las casas sobre la rentabilidad media que se obtiene por su alquiler y la relación entre esos mismos precios y los salarios. Para EE UU e Irlanda ese mismo estudio ya estima que los precios están infravalorados, aunque menos que en Japón o Alemania.
Vender una casa en cinco meses
Las cifras que arroja el mercado inmobiliario de EE UU, aunque son bastante positivas desde hace bastantes meses se enfrentan a un debate diferente: ¿podrán asumir una subida de tipos?
Después de las cautas palabras de Ben Bernanke el 19 de junio advirtiendo que todo llega a su fin, el sector se pregunta cómo afectará a la todavía volátil mejora de la construcción y venta de viviendas el encarecimiento del crédito. Por el momento, parece ser inmune, atendiendo a los buenos datos de ventas del índice que publica la National Association of Home Builders (NAHB). Sus últimos números suponen volver a niveles precrisis (2006). De hecho, el consenso de los analistas estadounidenses sostiene que si la recuperación continúa, es de prever que la de la vivienda siga adelante.
Es una realidad que se ha reducido de manera significativa el stock de casas. De un máximo de 11,9 meses que se tardaba en vender una vivienda en lo más crudo de la crisis (allí julio de 2010), ahora se tarda una media de 4,9 meses (agosto pasado). Otra realidad para la esperanza: la demografía y la mejora del empleo vuelven a ser claves.
El retraso en la formación de hogares que siempre sigue a una crisis tan virulenta como la actual forma lo que se denomina una gran demanda insatisfecha que, en cuanto ha mejorado el mercado laboral, ha vuelto a comprar casas (esto es lo que ya ocurrió en España a comienzos del último boom). Además, los últimos informes sostienen que la construcción está un 40% por debajo de los niveles normales, por lo que se deduce que existe un amplio recorrido al alza que consolidará una subida gradual y sostenida de los precios (en el índice Case-Shiller son ya 17 incrementos consecutivos) por la mejor relación oferta-demanda.
Conclusión: la subida de tipos se compensará por la mejora de las condiciones del crédito y el avance del desapalancamiento.
Artículo visto en "Cinco Días"
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Banco ruso encuentra una solución para sus morosos: el suicidio.
“¿No ves la salida? El banco está dispuesto a ofrecerte una solución al problema”, rezan unas frases en cirílico colocadas al lado de la fotografía. Una carta que dejó estupefacto a Abramchukov que enseguida se puso en contacto con el banco para pedirles explicaciones. Desde la entidad, afirmaron que éste era uno de los “formatos” con los que trabajaban para llegar a los clientes que no abonaban sus mensualidades y evitaban responder a las reclamaciones de la entidad.
Según dieron a entender desde el banco solo es una forma de llamar la atención de sus deudores. “Tener una deuda no es un problema grave y no hace falta suicidarse, se puede refinanciar la cantidad debida si nos preguntan“, le dijeron a Abramchukov desde Tinkoff. Sin explicaciones y con ellas, este cliente ha acabado denunciando a la entidad a los juzgados por incitación al suicidio, tal y como recoge 20 Minutos.
¿Qué pasaría si en España algunas de las entidades hiciera este tipo de ‘campaña’ con sus clientes morosos? Seguramente, en un país de más de 40.000 de familias desahuciadas, una tasa del 27% de paro, y muchos hogares al borde de la exclusión social, asociaciones y plataformas de defensa del hipotecado pondrían el grito en el cielo. Habiéndose producido unos cuantos suicidios reales por causa de los desahucios, ésta sería el tema de campaña menos conveniente donde ni aquí ni en ningún país se debería frivolizar.
Noticia vista en Pisos.com
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Se estabiliza la bajada del precio de la vivienda de segunda mano por primera vez desde que empezó la crisis.
El informe asegura que "la evolución del precio medio de la vivienda de segunda mano en España ha cambiado ligeramente desde junio de 2013".
La tendencia bajista registrada en los últimos años no parecía mostrar signo alguno de posible recuperación y mes tras mes se observaba un nuevo precio mínimo histórico. Sin embargo, "una ligera subida del precio medio nacional en julio (0,7%) ha provocado que el precio mínimo registrado se diese en junio de 2013 con un valor de 1.761 euros/m²", explica el estudio.
El precio sube en nueve comunidades
Pese a la congelación del precio medio, al analizar la evolución por comunidades autónomas, se aprecia que nueve de ellas experimentan aumentos en el tercer trimestre.
La Comunidad Valenciana es donde más se encarecieron los pisos usados (un 1,3%), seguida de Canarias (1,2%), Castilla-La Mancha (1,1%), Cantabria (0,9%), Baleares (0,6%) y Madrid (0,6%), y Murcia, Aragón y La Rioja, con un leve repunte del 0,3% respectivamente.
En el otro extremo, los pisos usados se siguieron abarataron en seis comunidades. La caída más fuerte se produjo en Extremadura donde el precio bajó un 2,5%, seguido de Navarra (-2,2%), Galicia (-1,3%), Asturias (-1,2%), Castilla y León (-1,1%), País Vasco (-0,3%) y Cataluña (-0,2%).
Por tipo de vivienda, en los tres últimos meses del año, desciende levemente (entre un 0,1% y un 0,3%) el precio de todos los pisos, salvo los de mayor tamaño (de entre 150 y 300 metros cuadrados), que repuntan un 0,4%.
País Vasco, la comunidad con los precios más caros
Siendo el precio medio nacional de 1.762 euros/m², hay un total de diez comunidades autónomas en las que el precio medio es inferior y siete en las que lo superan.
La comunidad con el precio más elevado es el País Vasco donde el metro cuadrado cuesta 3.074 euros en septiembre de 2013 (la única región que supera el nivel de 3.000 euros/m²).
Al País Vasco, le siguen el ranking de los precios más elevados Madrid (2.377 euros/m²), Cataluña (2.192 euros/m²), Cantabria (1.979 euros/m²) y Navarra (1.899 euros/m²).
En el lado contrario, en la lista de las comunidades con los precios más baratos, Castilla-La Mancha se sitúa a la cabeza con un precio medio de 1.247 euros/m², seguida de Extremadura (1.253 euros/m²) que recupera la segunda posición en detrimento de Murcia (1.266 euros/m²), Valencia (1.381 euros/m²) y Canarias (1.406 euros/m²).
Estas cifras muestran la disparidad de precios entre las regiones. De hecho, la diferencia existente entre el precio medio más bajo (Castilla-La Mancha) y el más alto (País Vasco) asciende a 1.826 euros/m². El precio medio del País Vasco es superior al de Castilla-La Mancha en un 146,4%.
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Hasta 14.000 millones de euros de fondos internacionales se fijan en el mercado inmobiliario español.
“La estabilización de la zona euro en general, los indicios de mejora de la economía y el ajuste de precios acumulado desde 2008 son, en opinión de los fondos entrevistados, los factores que les invitan a reconsiderar el mercado español dentro sus planes de inversión”, añade esta consultora. “España ha sido el país en acometer la mayor corrección de precios de la Unión Europea, con recortes de hasta el 65%”, subraya Humphrey White, director del área empresarial de Knight Frank.
Más de la mitad de los encuestados por Knight Frank reconoce que capitales como Londres o París han perdido su interés por la escasa rentabilidad que en la actualidad proporcionan —por debajo del 4% en muchos casos—. Por este motivo, contemplan operaciones en otras ciudades como Madrid o Barcelona, que han sido objetivo restringido a los fondos de alto riesgo en los últimos tiempos, para asegurarse el recorrido al alza de su inversión.
Las entrevistas, asegura Knight Frank, ponen de manifiesto que “los promotores especulativos, las grandes aseguradoras, inversores institucionales y fondos patrimoniales estudian de nuevo asentarse en las principales plazas españolas”. Por tipo de inmuebles, el sector de oficinas se mantiene como la primera opción y Madrid es la ciudad que despierta mayor interés. La razón es que se ha consolidado como la sede de los principales grupos internacionales.
La segunda prioridad para los encuestados son los establecimientos hoteleros ubicados tanto en Madrid y Barcelona y en algunas zonas de costa de lujo como Sotogrande (Cádiz). En tercer lugar, los fondos buscan en el mercado residencial viviendas de lujo en las zonas más selectas de la capital y la ciudad condal, además de paquetes de viviendas en la costa con grandes descuentos. Por último, el desplome del consumo deja a los centros comerciales en cuarta posición, aunque no se descartan operaciones en zonas próximas a las grandes ciudades que hayan soportado la crisis.
Artículo visto en "El País"
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