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¿Cuál es actualmente la mejor hipoteca del mercado? (julio 2013).

La financiación hipotecaria en estos momentos es mucho más cara que en épocas anteriores, cuyo hito fue la hipoteca rompedora del Deutsche Bank a euribor + 0,17 (si bien la vinculación era más que alta). Hay varios factores que explican que los diferenciales hayan subido de forma exponencial, que se han encontrado a modo de tormenta perfecta.

La situación económica de la economía real, con tasas de paro superiores al 27% según la EPA, dibuja un escenario de riesgo muy complicado, con una morosidad actual y futura muy preocupante. A mayor riesgo para el banco, mayores intereses para financiar la compra de la vivienda habitual. 

Unos balances bancarios repletos de activos inmobiliarios, pero faltos de liquidez. Cuando no sobre el dinero, se vende más caro, como cualquier otro bien y servicio del mercado. Un Euribor artificialmente bajo, si pensamos que se supone refleja el coste de prestarse dinero entre los bancos europeos. Un referencial al 0,507% en una época de desconfianza generalizada del sistema financiero no refleja la realidad, sino la política monetaria que marca el Banco Central Europeo. Y quedan varios años de tipos bajos, si hacemos caso a lo que dice su presidente.

Simplificando, mientras no salgamos con cierta fuerza de la crisis, los tipos seguirán bajos. Para compensar esta anomalía, los bancos aumentan los diferenciales, política muy peligrosa en cuanto suba el Euribor. Si todo ello no fuera suficiente, la actual incertidumbre normativa en materia hipotecaria se refleja en la concesión de hipotecas. Estamos pasando de una regulación hipotecaria exageradamente favorable para el acreedor, con una garantía real que se podía adjudicar al 50% (la Ley 1/2013 ha aumentado al 70% este porcentaje en caso de subasta desierta de vivienda habitual), además de la garantía personal del deudor, que responde con todo su patrimonio presente y futuro, y un procedimiento de ejecución hipotecaria que dejaba sin poderes al Juez, a unas normas mucho más inciertas para el interés bancario. 

Acatando lo dictado por el Tribunal de Justicia Europeo, el Juez puede paralizar el procedimiento si detecta cláusulas abusivas; si a ello le añadimos que el Tribunal Supremo ha abierto la caja de Pandora con las cláusulas de suelo, por ejemplo, los problemas que ahora tiene el banco para ejecutar la hipoteca se han disparado. 

Y en lugar pero no menos importante, las entidades financieras se han dado cuenta de que ni la economía siempre crece, ni las casas siempre suben de valor. El análisis de riesgo, valorar las probabilidades de que los clientes devuelvan el dinero que se les ha prestado a 30 o 40 años, vuelve a tener la importancia que nunca debería haber perdido. Y cuando los departamentos de riesgo mandan sobre los comerciales, se conceden menos préstamos. 

Búsqueda de financiación 

Con este panorama, encontrar financiación más barata que los dos puntos por encima del Euribor se convierte en una misión imposible. 

Solamente contratando los servicios de un intermediario hipotecario, que han de cumplir con la Ley 2/2009, podemos obtener tipos por debajo del Euribor más dos puntos. Sin embargo, hay que hacer números para ver si nos conviene o no frente a otras ofertas hipotecarias, sumando al coste de los intereses, la comisión de apertura y los honorarios del intermediario. 

La hipoteca verde de RN Tu solución hipotecaria, que tramita el bróker con entidades financieras debidamente supervisadas por el Banco de España, ofrece un competitivo Euribor + 1,50 (hasta el 70% del valor de compra) hasta Euribor + 1,60, a 30 años y financiando el 80% del valor de compra de la vivienda. 

El perfil económico del cliente ha de ser muy bueno, además de aportar importantes ahorros (el 20% de la compra más los gastos). La vinculación de referencia es la habitual, domiciliación de nómina y seguros de hogar y vida. 

La siguiente hipoteca según tipos baratos es la Hipoteca Activa Plus de ActivoBank, marca online del Banco Sabadell. Se puede conseguir de un Euribor + 2,50 a un Euribor + 2,25, con un plazo de hasta 40 años. Además tiene una cláusula de suelo del 3%, con lo que nunca pagaremos menos intereses que este límite a la baja. Recordemos que estas cláusulas no son abusivas per se, sino que es la falta de transparencia lo que las hace cláusulas nulas. Como máximo obtendremos el 80% del valor de compra, así que hay que tener más del 30% del préstamo ahorrado. 

La Hipoteca Naranja de ING se sitúa en tercer lugar de la clasificación, con un Euribor + 2,29% hasta 40 años, financiando hasta el 80% de tasación. Como en todos sus productos, las comisiones brillan por su ausencia. 

Destacar la Hipoteca Fidelis de Caja España-Caja Duero, muy interesante si tenemos suficientes ahorros para solicitar un importe inferior al 60% del valor de compra. En este caso y cumpliendo con la vinculación que nos piden (la habitual más un gasto determinado con tarjetas y contratar un plan de pensiones), la entidad puede llegar a ofrecernos un Euribor + 2,50 a un plazo máximo de 40 años. 

Es muy importante que calculemos los costes de los productos asociados que nos piden los bancos, además de tener en cuenta comisiones y tipo de interés. A veces, una hipoteca que por TAE es atractiva, pasa a ser demasiado cara si le sumamos los demás costes asociados. 

En la quinta posición de nuestra clasificación de las hipotecas menos caras del momento, se encuentra la Hipoteca Open de Openbank, marca online del Banco Santander. En el mejor de los casos podemos obtener un préstamo a tipo variable de Euribor + 2,50. El plazo máximo es de 30 años y no tiene comisión de apertura, punto muy importante a tener en cuenta en todo análisis hipotecario.

Artículo de Pau A. Montserrat en "Expansión".

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