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"El crédito se podría endurecer más con la nueva ley hipotecaria"

El acceso a los préstamos hipotecarios se podría complicar un poco más a raíz de la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria. Así lo prevé Ricardo Gulias, director general de la intermediadora financiera "RN Tu solución hipotecaria",  una de las empresas líderes en el asesoramiento e intermediación de operaciones hipotecarias en España. “Las medidas que incluye la ley van a significar ciertos ajustes”, explica. Y argumenta: “Es posible que el crédito, ya hoy difícil, se endurezca un poco”.

Con todo, añade al comparador de hipotecas Bankimia,  “esperamos que no se note significativamente en el cierre del crédito hipotecario” porque “las entidades ya estaban tomando medidas en estos últimos meses”. Entre ellas, la financiación de un máximo del 80% de la tasación de la vivienda a comprar, limitar los plazos de amortización a 30 años como mucho y estudiar con detalle el perfil y el nivel de endeudamiento de los prestatarios.

La nueva Ley Hipotecaria, que entró en vigor el 15 de mayo, tras su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE), sigue sin dejar a nadie indiferente. Si bien para algunos supone una mayor la protección a los deudores hipotecarios, para otros es completamente insuficiente y “no incluye ninguna novedad real”.

Sea como sea, la norma suspende durante dos años los desahucios en afectados con condiciones de vulnerabilidad, reestructura las deudas y pone en marcha alquileres sociales destinados a familias desalojadas.

En este sentido, para la Asociación de usuarios de Bancos, cajas y seguros (ADICAE) la ley se queda corta porque “no solucionará el problema de millones de familias que están pasando dificultades con su hipoteca”. Y es que, añaden, las reformas que aplica la ley son “meramente asistenciales” porque “no atajarán el problema de fondo”.

Según ellos, “se sigue condenando al consumidor a una deuda perpetua, las costas judiciales (limitadas al 5%) siguen resultando abusivas y gravemente perjudiciales para los hipotecados, no soluciona el problema de las cláusulas abusivas salvo en lo relativo a la ejecución hipotecaria”.

Frenar o no frenar desahucios

En cambio, Gulias se muestra “convencido” de que “esta ley va a frenar los desahucios”. Y puntualiza que “en los últimos tiempos los bancos ya estaban por la labor de colaborar, reubicando, aceptando daciones en pago, renegociando, porque la presión popular les había obligado a ello y casi todas las entidades ya se habían acogido al Código de buenas prácticas”. Por su parte, Adicae insiste en que no dejará de reclamar la paralización de ejecuciones hipotecarias que permitan al consumidor continuar con el pago de su hipoteca si tu situación se restablece”. Y es que, en su opinión, “Frenar desahucios no es la solución”.

Artículo publicado en Invertia. Redactado por Bankimia.

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SIMA, el salón inmobiliario de Madrid como termómetro del sector.

En el quinto año de la crisis, y en medio de una transformación completa en el mercado de la vivienda, que mira ahora hacia el alquiler y la rehabilitación, el sector inmobiliario se toma estos días el pulso en la XV edición del SIMA (Salón Inmobiliario de Madrid), una feria que arrancó en un periodo similar de la economía española y que durante la burbuja inmobiliaria llegó a ocupar los diez pabellones de Ifema.

En un solo pabellón del recinto ferial, entre el 30 de mayo y el 2 de junio, la organización estima que los visitantes podrán acceder a 400 promociones de viviendas repartidas entre 150 expositores, tanto de vivienda nueva como usada, de primera y segunda residencia, y tanto vivienda habitual como producto de inversión, a la venta o en alquiler y repartidas por toda la geografía española.

Concretamente hasta el 20% del producto presente en el salón llevará el cartel de 'Se alquila'. La cita inmobiliaria del año es un fiel reflejo del mercado inmobiliario, donde el arrendamiento gana adeptos día tras día. Por segunda edición consecutiva, este régimen tendrá un espacio propio en la feria además del Día del Alquiler (el jueves 30 de mayo) y una conferencia.

La feria, por otro lado, siempre ha contado con el apoyo explícito de los poderes públicos. Este año, será Ana Pastor, ministra de Fomento y responsable de la política de Vivienda, la que cortará la cinta durante la inauguración, tomando el relevo de Ana Botella, que abrió SIMA en 2012, y de las ministras socialistas que regentaron el Ministerio de Vivienda.

No faltan a la cita las filiales inmobiliarias de los siete principales bancos -La Caixa, Banco Santander, BBVA, Bankia, CatalunyaCaixa, Banco Popular y Banco Sabadell, que acumulan aún miles de viviendas y que buscan acomodo para sus activos, a la par que tratan de venderlos en bloque a los fondos buitre internacionales.

Este año, por primera vez, se medirán cara a cara con la oferta de Sareb, que ha pedido a dos de ellos, los nacionalizados Bankia (2.200) y Catalunya Caixa (2.500 casas), un espacio en sus 'stands' para ofrecer casi 5.000 viviendas. El banco malo español busca sacar rentabilidad a sus activos y se presenta como un actor más en el sector, lo que amortigua la caída de los precios.

Consultada la banca sobre la oferta que exhibirá en el salón, la cifra oficial de viviendas en venta que ofrece la organización de la feria se queda corta, pues una legión de comercializadoras a su servicio se salpican sobre la moqueta del Pabellón 8 en busca de compradores para todo su 'stock'.

Por primera vez, también un fondo de inversión estadounidense, Centerbridge, ofrecerá las viviendas -adjudicados de segunda mano- que adquirió a un banco (Banesto) a finales de 2012. Es la avanzadilla de lo que está por venir.

Conferencias

Durante los dos primeros días, además, se suceden las conferencias inmobiliarias para profesionales, en el que toman parte más de un centenar de ponentes del ámbito público y privado del sector. El cuestionado papel de Sareb, el flojo arranque de las Socimis, el futuro del alquiler y el más que necesario nuevo urbanismo de las ciudades, a debate entre los expertos del ramo.

La feria sigue cuidando su apartado internacional, y contará con expositores procedentes de Florida, región invitada en esta edición, además de Uruguay, Costa Rica o Colombia.

Madrid capital, la Comunidad así como las provincias limítrofes y las principales ciudades de la costa española e islas mostrarán una oferta diversa con un amplio rango de precios, desde los 33.600 euros.

Artículo visto en "El Mundo"

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Actualmente se firma una hipoteca por cada ocho que se firmaban durante el "boom inmobiliario".

Era previsible que pasara, pero no por ello deja de ser alarmante hasta qué niveles ha caído la venta de viviendas. Los datos sobre contratación de hipotecas que publicó ayer el Instituto Nacional de Estadística (INE) lo dicen casi todo. Frente a un volumen de alrededor de 100.000 préstamos de este tipo al mes en los años locos del pasado "boom inmobiliario" (de 2004 a 2007), en marzo pasado apenas se suscribieron 16.270 hipotecas sobre casas. Esto es un 87% menos o casi ocho veces menos que el máximo alcanzado en septiembre de 2005, mes en el que se firmaron 129.128 hipotecas sobre viviendas, o el equivalente a más de 5.800 préstamos al día; calculado solo sobre los 22 días laborables del mes. Conclusión: hoy se suscribe una hipoteca por cada ocho de las que se firmaban durante la efervescencia de la burbuja.

La explicación a este derrumbe solo hay que buscarla en el deterioro de la situación económica y, en especial, del empleo y, por supuesto, en las trabas que continúan imponiendo las entidades financieras para conceder esta clase de créditos.

Si a esto se le suma la desaparición de los principales incentivos fiscales a la compra y que las estadísticas ya empiezan a reflejar lo ocurrido en el mercado a partir de marzo, eso explicaría que esa debacle del 34% sea muy superior a la de febrero, cuando la caída interanual fue del 7,5% y podía incluir todavía alguna operación de finales de 2012.

El sector se encuentra, por tanto, en mínimos de la serie histórica (que arranca en 2003) después de encadenar 35 meses de caídas y, lo que es peor, con la expectativa de que no mejore mientras la banca no concluya su proceso de reestructuración y se frene el desempleo.

Tipos en máximos

Sobre los impedimentos que existen en la actualidad a obtener financiación para comprar una casa, uno de los más evidentes es el precio que se ha de pagar ahora por una hipoteca. De poco sirve que el euríbor ronde tipos mínimos: el tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios de las cajas de ahorro se disparó en marzo a un promedio del 4,68%, con plazos de amortización de 20 años. En cuanto a los bancos, el tipo medio fue del 4,64% y el plazo 21 años. Se trata de los intereses más altos desde mayo de 2009.

Así, cada vez se contratan menos hipotecas, por plazos e importes más cortos, pero a un precio más elevado. De hecho, el capital total concedido también disminuyó un significativo 34,8% respecto al mismo mes del año pasado, hasta sumar 3.092,5 millones de euros, en tanto que el importe medio de las hipotecas constituidas sobre vivienda volvió a situarse por debajo de los 100.000 euros (en concreto en 96.676 euros), un 6,7% inferior al de un año antes.

Artículo visto en "Cinco Días"

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El mínimo histórico del Euribor de mayo abaratará más de 620 euros la hipoteca media.

El Euribor a doce meses cerrará mayo en torno al 0,48 %, por primera vez en su historia por debajo del 0,5 %, lo que permitirá a las familias hipotecadas reducir sus préstamos en más de 620 euros anuales.

La rebaja se debe a que hace un año, en mayo de 2012, el Euribor se situaba en el 1,266 %, casi tres veces por encima de su tasa actual.

Eso se traduce en que una hipoteca media de 150.000 euros con un plazo de amortización de 25 años obtendrá un descuento de 52 euros al mes o 624 al año.

Sin embargo, de este descenso sólo se podrán beneficiar aquellos préstamos hipotecarios que no incluyan una cláusula "suelo", que les impide bajar de un determinado porcentaje -que ronda el 3 %-.

La Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) calcula que en España hay alrededor de cuatro millones de personas en cuyas hipotecas está contenida esta cláusula, aunque un informe que el Banco de España presentó ante el Senado en 2010 señalaba que cerca de un tercio de las hipotecas existentes estaban sujetas a cláusulas que limitan las oscilaciones de los tipos de interés.

El pasado 20 de marzo, el Tribunal Supremo declaró la nulidad de las cláusulas suelo en los casos en los que se produzca una falta de transparencia, estimando parcialmente un recurso de casación que presentó Ausbanc contra una sentencia que avalaba estas cláusulas.

El indicador sumará en mayo tres mínimos históricos consecutivos después de los alcanzados en marzo (0,545 %) y abril (0,528 %), aunque en esta ocasión y por primera vez en sus algo más de doce años de historia, lo hará por debajo del 0,5 %.

Desde comienzos de mayo el Euribor ha cotizado por debajo de ese nivel en tasa diaria, alcanzando su mínimo intradía el pasado 23 (0,473 %).

Este indicador, que es en realidad el precio al que se prestan dinero los bancos en la zona del euro, es en España la principal referencia para el cálculo de prestamos hipotecarios, y suele evolucionar en función de las subidas o bajadas de tipos que aprueba el Banco Central Europeo (BCE).

Entre octubre de 2012 y abril de 2013 el Euribor se ha situado por debajo del precio del dinero establecido por el BCE, que hasta la rebaja aplicada el pasado 2 de mayo era del 0,75 %.

Ese día, en su reunión mensual, el organismo decidió bajar un cuarto de puntos los tipos de interés en la zona del euro hasta el 0,50 %, un mínimo histórico con el que se pretendía estimular la economía y favorecer la concesión de créditos.

A partir de entonces, el Euribor ha seguido una suave tendencia descendente desde el 0,510 % que marcó el mismo día de la reunión del BCE al 0,474 % del pasado viernes.

En condiciones normales, el Euribor suele mantener un diferencial con el tipo de interés de la zona del euro de entre el 0,3 % y el 0,8 %, por lo que el Euribor tiene aún recorrido y es previsible que continúe la racha bajista.

Europa Press

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Andalucía ejecuta la primera expropiación de una vivienda a un banco para evitar un desahucio.

Maria del Carmen Andujar, una vecina de Huelva con cuatro hijos y poco más de 700 euros de ingresos, se ha convertido en la primera persona a la que la Junta de Andalucía aplica el decreto de función social de la vivienda, en vigor desde abril y que permite expropiar al banco propietario del inmueble el uso de éste para evitar que la familia quede al borde de la exclusión social al ser desahuciada.

La Consejería de Fomento publicó ayer en el BOJA el anuncio del inicio de los trámites, el primer paso de un largo proceso en el que la empresa propietaria, un fondo de activos hipotecarios, tendrá tiempo de presentar alegaciones antes de que «dentro de unos meses» la expropiación de uso se haga efectiva mediante la aprobación en el Consejo de Gobierno andaluz. Sin embargo, Maria del Carmen no podía ocultar este jueves su alegría y sorpresa por un proceso «rápido», agilizado porque su orden de desahucio estaba prevista para el pasado 14 de mayo.

«Lo principal es que voy a poder continuar en mi casa otros tres años», explicaba emocionada a decenas de periodistas y miembros de la plataforma Stop desahucios. Su caso no difiere de otros muchos. Con dos hijos menores en casa, trabaja de limpiadora con un sueldo que llega a los 400 euros, y su marido, cocinero de profesión, está en paro después de haber dejado un trabajo estable por ayudar en el negocio de hostelería de la familia, que acabó cerrando por culpa de la crisis. Su sueldo lo completan con la ayuda familiar de 400 euros.

Hace tres años empezaron a tener dificultades para pagar la hipoteca de 78.000 euros que habían pedido en 2004 para comprarse su casa, una vivienda humilde de 86 metros cuadrados, en la barriada La Hispanidad de Huelva capital. La financiera Credifimo no quiso negociar, y exigió el pago completo de los atrasos de 500 euros mensuales. Al año y medio de no pagar, la empresa realizó la subasta de la vivienda, que quedó desierta, por lo que vendió la propiedad al fondo de titulización de activos AyT Hipotecario Mixto, una sociedad que adquiere deudas hipotecarias para revenderlas en los mercados secundarios. «El juzgado fue dando largas a la orden de lanzamiento, y hemos tenido mucha suerte porque el decreto entró en vigor en abril y nuestro desahucio estaba previsto para el 14 de mayo», detalló.

Al mismo tiempo que dejó de pagar la hipoteca, empezaron las noches de insomnio y angustia. Primero, hasta que contactaron con la plataforma PAH y se informaron de sus opciones, y más tarde, mientras la Junta comprobaba que reunían todos los requisitos para acogerse al decreto. «Estoy contenta, satisfecha, y sobre todo, muy ilusionada», explica con una gran sonrisa. Si se concreta el proceso, la Junta pagará a la dueña del inmueble el dos por ciento del justiprecio, y Maria del Carmen abonará a la administración regional un alquiler social de no más del 25 por ciento de sus ingresos durante los próximos tres años. «Hay que decirle a todo el mundo que se encuentra en esta situación que luche, que no se venga abajo y que sepa que sí se puede conseguir», animaba.

Artículo de Finanzas.com

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Desciende la compraventa de viviendas un 21,5% durante el primer trimestre de 2013.


Según los últimos datos del Ministerio de Fomento en el primer trimestre de 2013, la compra y venta de viviendas fue de 54.512 unidades, un 21,5% menos que en el mismo periodo de 2012, según los últimos datos del Ministerio de Fomento. El 15% de las operaciones fueron realizadas por extranjeros residentes en España. Este es el mayor porcentaje de toda la serie histórica. En concreto, este colectivo realizó 8.457 transacciones entre enero y marzo, un 5% más, lo que por otra parte supone el séptimo trimestre consecutivo de crecimiento interanual.

En los últimos doce meses se compraron y vendieron 348.715 pisos, lo que supone un leve aumento del 1,3% respecto al periodo precedente.

En relación a la distribución territorial de las transacciones, todas las comunidades autónomas registraron caídas interanuales a excepción de Murcia, con un incremento en las ventas del 10,3%. Destacan entre los mayores descensos, Navarra (-49,5%), Castilla y León (-40,9%), País Vasco (-40,4%) y Asturias (-38,3%).

Noticia vista en "Expansión"

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Las cláusulas suelo encarecen 130 euros al mes la hipoteca media.

"Esta hipoteca tiene suelo y no siempre se beneficiará de las caídas del Euríbor”. Esta debería ser una de las primeras informaciones que una entidad financiera dé a un interesado en contratar un préstamo para la compra de una vivienda.

Y es que las cláusulas suelo ya no serán nunca más la letra pequeña de las hipotecas. Según la sentencia del Tribunal Supremo dictada el pasado 9 de mayo, la banca deberá avisar expresamente al cliente de la existencia de estas cláusulas en el contrato y explicarle de forma clara y directa lo que implican: que limitan las rebajas de las cuotas mensuales del préstamo al fijar un interés mínimo independientemente de la cotización del Euríbor.

Así, y aún siendo lícitas, solo si son “comprensibles” y “transparentes” este tipo de condiciones serán válidas, mientras que se declaran nulas en los casos en los que haya “falta de transparencia”, de acuerdo con la sentencia del Alto Tribunal.

Las cláusulas suelo son una práctica bancaria habitual, pero hasta que el Euribor (el índice al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas en España) no empezó su senda bajista en 2009 muchos hipotecados no eran conscientes de que se les estaba aplicando, dado que aunque el Euribor bajaba su hipoteca no se abarataba. Fue entonces cuando surgieron varias demandas de afectados contra algunas entidades por considerar esta maniobra como abusiva.

Por ejemplo, una hipoteca con un diferencial del 2% sobre el Euribor  cuya media mensual se sitúa en el 0,49%, arroja un tipo de interés del 2,49%. Si el préstamo tiene un suelo del 3%, ya impide que el cliente se beneficie de unos tipos más bajos. Es la manera que tiene la banca de blindarse de las caídas del Euribor  ahora en mínimos históricos.

Así, para una hipoteca media de 104.000 euros (según los últimos datos de Estadística) a 25 años a Euribor + 1%, sin suelo la cuota mensual asciende a 416 euros, pagando al cabo del plazo de amortización, y en el supuesto de que la cotización del Euribor se mantenga, 124.780 euros.

Con un suelo hipotecario del 3%, el pago alcanzaría los 493 euros al mes y un total de 147.954 euros. Con un suelo del 4%, la letra mensual sería de 549 euros y la suma total de 154.685 euros, lo que encarece la hipoteca en 133 euros mensuales y en algo más de 29.900 euros. En el caso de un suelo del 5%, se pagaría una cuota de 608 euros al mes y un montante final de 182.392 euros.

Actualmente, en el mercado hay contadas hipotecas que publiciten abiertamente el suelo. Es el caso de la ‘Hipoteca Activo Plus’, de Activobank, que en un año ha doblado el tipo de interés mínimo hasta situarlo en el 3%. El techo asciende al 12%. Además, el diferencial que se aplica sobre el Euribor es del 2,25%, siempre y cuando se contrate un seguro de hogar y vida y se domicilie la nómina. En caso contrario, el tipo aplicable será del 2,5%.

Asimismo, Banco Sabadell ha incrementado del 3,75% al 4% el suelo en sus hipotecas bonificada y bonificada joven.

El resto de entidades detallan las condiciones de sus préstamos hipotecarios al contactar con las oficinas. Liberbank, al que pertenecen Cajastur, Caja de Extremadura y Caja Cantabria, comercializa hipotecas con una limitación a la baja del 4%, mientras que los diferenciales varían en función de las vinculaciones y del perfil de cliente.

En Banco Popular, la ‘Hipoteca Ahorro Joven’ para menores de 35 años cuenta con un suelo del 3,5%, referenciada al Euribor + 2,30%, con bonificaciones por productos contratados. Los comerciales señalan que es posible negociar las condiciones con los clientes y matizan que en el caso de adquirir una vivienda de la cartera del banco a través de Aliseda las ventajas son claras: desaparece el suelo y el diferencial sobre Euribor se reduce al 0,90% el primer año y al 1,25% el resto de años.

La Caixa, que especifica en su información web sobre préstamos hipotecarios de interés variable que existe la “posibilidad de establecer límites máximos y mínimos al tipo de interés aplicable”, asegura sin embargo en las sucursales que ninguna de sus hipotecas tiene cláusula suelo.

Fuentes del mercado señalan que la eliminación de las cláusulas suelo repercutirá posiblemente en un mayor incremento de los diferenciales que las entidades aplican sobre el índice Euribor.

Artículo de Cinco Días

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¿En qué cambia la ley hipotecaria? Preguntas con respuestas.

La respuesta del Gobierno al problema de los desahucios y a los desequilibrios entre el deudor hipotecario y su acreedor entró hoy en vigor con su publicación en el BOE. La gran crítica de oposición y afectados es que la reforma no acabará con los desahucios, si bien arroja un buen puñado de cambios sobre las condiciones hipotecarias que conviene conocer.

Pregunta: ¿A quiénes afecta la entrada en vigor de la reforma hipotecaria?

Respuesta: Prácticamente a todos los colectivos, desde aquellos que tienen previsto solicitar una hipoteca en el futuro para poder afrontar la compra de una vivienda a aquellos que ya perdieron la suya pero aun conservan parte de la deuda con el banco, pasando por los que se encuentran en medio del proceso de ejecución. Pero no a todos por igual.

P: ¿En qué cambian las hipotecas que se firmen a partir de ahora?

R: Las nuevas hipotecas no podrán concederse por un plazo superior a los 30 años ni cubrir más del 80% del valor de tasación del inmueble. En este sentido, el firmante podrá aportar su propia tasación en lugar de tener que aceptar la de la entidad de crédito. Por otra parte, se obliga al acreedor a informar pormenorizádamente de los riesgos del contrato e incluso se estipula que el interesado deba incluir un texto manuscrito y firmado aceptando ciertas condiciones, si las hay, como las limitaciones a la variabilidad del tipo de interés, las cláusulas suelo y techo, o el hecho de que la hipoteca esté ligada a una divisa.

P: ¿Qué ocurre ahora si no soy capaz de hacer frente al pago de una cuota?

R: Nada. Una de las grandes diferencias que introduce la reforma es que el acreedor no podrá ya ejecutar el total de la deuda pendiente por un solo impago. No podrá hacerlo hasta el tercero. En caso de dificultades, conviene, eso sí, tratar de negociar la flexibilización de los pagos antes incluso de caer en el primer impago.

P: ¿Quiénes pueden beneficiarse de las nuevas limitaciones impuestas a los intereses de demora?

R: La reforma limita por primera vez los intereses de demora, que antes alcanzaban cifras cercanas al 30%, a un tope de tres veces el precio del dinero, lo que hoy sería un 12%. Tampoco podrán capitalizarse junto al principal de la deuda. Podrán beneficiarse de la medida tanto los nuevos hipotecados como aquellos que ya hayan generado intereses de demora pero no los hayan pagado aun. Es más, en los proceso de ejecución o venta extrajudicial ya iniciados pero no concluidos, el secretario judicial o el notario darán 10 días a la entidad ejecutante para recalcular los intereses bajo la nueva limitación. En paralelo, además, los intereses de demora serán la última obligación del deudor, que afrontará primero los intereses remuneratorios y el capital para impedir que la deuda siga creciendo.

P: ¿Cómo se ha adaptado a la legislación la sentencia del Tribunal Europeo sobre cláusulas abusivas?

R: Hasta el momento, aunque el deudor hipotecario podía alegar que su desahucio estaba motivado por una cláusula abusiva, el proceso de ejecución terminaba resolviéndose antes de dilucidar si era cierto. La reforma habilita ahora al juez o al notario para suspender cautelarmente el juicio hasta comprobarlo. Si la cláusula abusiva ocasionó la ejecución, esta se cancelará, pero si, siendo abusiva, no es la causa del desahucio este proseguirá con la anulación única de dicha cláusula. En caso de ejecución, el afectado tendrá 10 días para alegar cláusulas abusivas. Para aquellas ejecuciones en curso, se abre ahora un plazo de un mes para solicitarlo.

P: ¿Cómo han cambiado las subastas de inmuebles ejecutados?

R: La reforma trata de simplificar las subastas en primera instancia, reduciendo del 20% al 5% el aval requerido y elevando de 20 a 40 días el plazo dado a los postores para lograr la financiación necesaria para pagar el remanente, con el objetivo de incentivar la venta de la vivienda a terceros con un sistema de pujas. La venta nunca podrá ser por menos del 75% de su valor de tasación. De quedar desierta, como suele ocurrir ahora, el banco tendrá derecho a quedársela pero por el 70% –y no el 60%– del valor de subasta, lo que asegura que el ejecutado perciba al menos el 52,5% del valor de tasación original del inmueble. Una garantía que antes no tenía.

P: ¿En qué consiste el sistema de quitas sobre la deuda pendiente con la tenidad y quién puede acogerse a él?

R: La nueva legislación no impide que sobre el desahuciado pueda seguir pesando una deuda de por vida con su entidad acreedora, aunque establece un sistema de quitas por el que el afectado puede saldar toda su deuda si paga el 65% de esta en un plazo de cinco años, o el 80% en una década. El sistema de quitas es retroactivo por lo que podrán acogerse todos los deudores hipotecarios futuros pero también aquellos para los que no se hayan cumplido aun los citados plazos de cinco y 10 años. Para quienes su plazo venciera en 2013 se les prorroga la posibilidad hasta el 1 de enero de 2014.

P: ¿Sigo debiendo lo mismo aunque el banco obtenga beneficios al vender la vivienda de la que fui desahuciado?

R: Otra novedad que introduce la nueva legislación es que obliga a al ejecutor hipotecario a compartir el 50% de las posibles plusvalías que consiga si vende el inmueble del desahuciado en los 10 años siguientes a su adjudicación. El montante irá destinado a reducir la deuda del afectado. En paralelo, las costas del proceso quedan limitadas a un 5%.

Artículo de "Cinco Días"

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La claves de la nueva Ley Hipotecaria.

Ya se conocen las principales líneas de la nueva Ley de Protección de los Deudores Hipotecados (Ley Hipotecaria), que entrará en vigor en junio de este año: disminuye de 40 a 30 años el plazo máximo de concesión de las hipotecas, acepta la intervención judicial si se observan cláusulas abusivas, permite la venta del inmueble en proceso de ejecución hipotecaria fuera del procedimiento judicial y ofrece más competencias a los notarios, entre otras disposiciones.

Estas medidas suavizan, en parte, la agobiante situación económica que padecen muchas familias españolas inmersas en créditos hipotecarios. Sin embargo, conviene dar un repaso a las novedades que trae consigo la nueva ley y analizar cómo afectarán a los consumidores.

Nuevas hipotecas: más garantías y protección

El número de hipotecas constituidas sobre viviendas continúa su tendencia a la baja, según los datos del INE (Instituto Nacional de Estadística), y los expertos auguran que no se producirá un repunte de las ventas de inmuebles durante este año, debido a la falta de crédito y la debilidad de la demanda motivados, entre otras razones, por el aumento del paro. Sin embargo, sí que hay cambios en el sector. Las modificaciones que incluye la nueva Ley Hipotecaria afectarán de manera significativa a los compradores que contraten financiación para la adquisición de un piso.

Aunque, en general, la nueva ley ofrece más garantías a los consumidores y se les brinda una mayor protección, muchos especialistas consideran que las medidas tomadas por el Ejecutivo siguen siendo insuficientes y que queda todavía mucho por avanzar en la reforma hipotecaria. En principio, se pretende transmitir prudencia financiera para no incurrir en el sobreendeudamiento que ha acuciado a los compradores durante estos últimos años. Asimismo, se exigirá un mayor rigor a la hora de conceder hipotecas, por lo que se que reducirá su número y se encarecerán, además de dificultar las siguientes compras. Pero, ¿cuáles son las novedades que promueve la nueva ley y cómo repercutirán en los consumidores?

Consecuencias de la nueva Ley Hipotecaria

1. Se limita a 30 años el plazo máximo de amortización de las hipotecas, desde los 40 actuales.

Pese a que muchos expertos arguyen que es un plazo razonable y que, incluso, ofrece la posibilidad de adquirir otra vivienda en el futuro, la limitación de la vida de una hipoteca a 30 años podría acotar aún más el volumen de compradores potenciales. Además, esta medida encarece en el futuro los créditos hipotecarios puesto que, cuanto más breve es el periodo de amortización de una hipoteca, más altas son sus cuotas.

2. Se paralizan los desahucios durante los próximos dos años.

El Tribunal de Justicia de la UE ha establecido, mediante sentencia, que la Ley española era incompatible con la directiva europea de 1993 sobre la protección de los consumidores referente a las cláusulas abusivas. España vulnera esta directiva al no permitir que los jueces suspendan un desahucio si consideran que un préstamo hipotecario deja al ciudadano en una situación de indefensión frente a las entidades financieras.

A partir de ahora, los jueces podrán declarar improcedentes las ejecuciones hipotecarias, lo que puede constituir una medida de alivio para las familias que están a punto de perder su vivienda.

3. Se pone freno a las cláusulas abusivas.

A raíz de la citada sentencia europea contra el sistema de desahucios español, se da más poder a los notarios para impedir estas cláusulas. Hasta ahora, el notario solo preguntaba al comprador si entendía lo que firmaba. En cambio, la nueva ley faculta al notario a detener la firma de una hipoteca si detecta en la escritura alguna cláusula abusiva.

4. Se posibilita la venta extrajudicial.

Se permite que el deudor en proceso de ejecución hipotecaria pueda vender por su cuenta la vivienda, fuera del procedimiento judicial. Si encuentra un comprador (que ofrece un precio mayor al de la futura subasta), la operación estará avalada por ley, por lo que supone una medida positiva para el consumidor. Además, en caso de ejecución hipotecaria, el juez puede condonar el pago de la deuda si el propietario hace frente al 65% del total pendiente en el quinto año a partir del proceso de subasta, o el 80% del total en el décimo año.

En este sentido, jueces y notarios podrán declarar improcedentes las ejecuciones hipotecarias o suspender ventas extrajudiciales de los bienes ejecutados, cuando detecten cláusulas abusivas en los contratos. Para evitar estas situaciones, se establece la obligatoriedad de que en la escritura pública conste por escrito la cultura financiera del prestatario y el total conocimiento de las cláusulas del contrato.

5. El hipotecado deberá firmar un documento en el que corrobore que ha sido advertido de los posibles riesgos del contrato.

El Banco de España elaborará un formulario que el comprador tendrá que cumplimentar consignando en qué términos ha recibido la información. Con esta medida se persigue dotar de seguridad al consumidor, pues hasta ahora, muchos ciudadanos no eran conscientes de lo que firmaban.

Se regularán ciertas prácticas que se incluían en los contratos hipotecarios, como el establecimiento de hipotecas suelo, hipotecas multidivisa, swaps de tipos de interés, etc. Estos productos financieros complejos se deberán explicar de forma exhaustiva y su aceptación por parte del hipotecado se tendrá que firmar en un documento independiente a la escritura de hipoteca.

6. Se amplía de uno a tres meses el plazo estipulado de impago de la hipoteca que debe abonar el deudor antes de que se inicie una ejecución hipotecaria.

Esta decisión favorable para los consumidores supone un balón de oxígeno para las personas hipotecadas con riesgo de impago.

7. Préstamos del 80%, como máximo, del valor de tasación del inmueble.

Aunque la anterior normativa ya aludía a este tope, se insinuaba un posible porcentaje mayor si el comprador presentaba avales u otras garantías. Ahora no puede superarse este máximo. Así, los consumidores solo podrán solicitar un préstamo hipotecario si cuentan, al menos, con un 20% del valor de la vivienda. Esto hará que los consumidores solo contraten las hipotecas que en realidad pueden abonar.

8. Limitación de los intereses de demora a tres veces el tipo de interés legal del dinero.

Esta medida no tiene efectos retroactivos, por lo que entra en vigor a partir de la aprobación de la ley y podrán acogerse a ella las nuevas hipotecas o las actuales que entren en mora en esos momentos.

Para 2013, el interés legal del dinero está en el 4%, por lo que los intereses que se abonan por el impago en las cuotas hipotecarias quedan limitados a un máximo del 12% (4% x tres veces), frente al 20% o, incluso, el 25% que rondaban hasta ahora. Esta modificación pretende que no se incremente tanto la deuda que no pueda pagarse y, sobre todo, que los intereses sean razonables. Además, se establece que, en caso de una ejecución, si el valor de la vivienda es insuficiente para cubrir toda la deuda, el principal pendiente de pago dejará de devengar interés.

Aunque es una medida eficaz y, en algunos casos, los intereses de demora se rebajarán a la mitad, los expertos aducen que aún seguirán siendo excesivos para las economías domésticas.

9. Tasaciones independientes.

El hipotecado podrá contratar por su cuenta a una sociedad de tasación homologada, para que estipule el valor de la vivienda que pretende adquirir y la entidad bancaria deberá aceptar su tasación. Hasta ahora, el banco decidía qué compañía tasaba el inmueble, y esta, a menudo, estaba ligada a la propia entidad. Además, los bancos no podrán participar de forma directa en más del 10% del capital de las tasadoras. Esta decisión favorecerá la independencia de las sociedades de tasación con respecto a las entidades y las tasaciones serán más fidedignas.

10. Nuevo diseño de la hipoteca inversa.

La hipoteca inversa consiste en la venta del piso a una compañía de seguros, aunque el propietario mantiene el usufructo hasta su fallecimiento. En lugar de recibir el dinero por la venta en el acto, la compañía va abonando a la persona una renta mensual mientras vive.

La nueva normativa especifica que los solicitantes de este producto financiero sean personas con 65 años o más, o afectadas de dependencia o con un grado de discapacidad igual o superior al 33%. Esta medida introduce una mejora de carácter social, al incluir como beneficiarios de ella a las personas dependientes.

Sin embargo, es una disposición difícil de explicar a una persona dependiente o con discapacidad. Además, si la compañía de seguros ha abonado ya todas las rentas mensuales y la persona no ha fallecido, no se sabe si tiene que abandonar el inmueble.

Otras disposiciones de la nueva Ley

Además de las anteriores, la nueva Ley Hipotecaria estipula otras medidas que pueden aliviar la inquietud de numerosos españoles sumidos en un crédito hipotecario.

El deudor tendrá la posibilidad de proponer un plan de refinanciación al banco al que debe dinero. En caso de rechazo por parte de la entidad, esta deberá justificar las causas por las que no aprueba dicho plan.

Se contempla la posibilidad de rescatar los planes de pensiones, en el caso de que el beneficiario se enfrente a la ejecución hipotecaria de su vivienda habitual.

Las familias numerosas, que tengan un niño menor de tres años y las familias monoparentales con dos hijos a su cargo forman parte del umbral de exclusión.

El Gobierno podrá ampliar el colectivo beneficiario del fondo social de pisos, creado con unas 6.000 viviendas, propiedad de entidades bancarias, y destinado a cubrir las necesidades de familias desahuciadas. De cualquier modo, la propuesta de constituir un fondo de 6.000 inmuebles sociales para los más desfavorecidos es escasa, si se tiene en cuenta la gran cantidad de desahucios que ya se han producido.

Artículo de Invertia

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¿Interesa una hipoteca a plazo fijo?

La crisis ha hecho que las entidades financieras subiesen más sus diferenciales en aquel tipo de hipotecas que son más usuales en España, las de tipo variable.


Lo primero es indicar qué es una hipoteca a tipo fijo. Se trata de aquellos préstamos hipotecarios que en el momento de su firma se negoción un determinado tipo de interés que da lugar a un pago mensual de una determinada cantidad, la cual ni subirá ni bajará cuando el Euribor hipotecario varíe. El dar un tipo fijo a la largo de la operación hace que la cuota sea siempre constante y se eviten los disgustos de subidas inesperadas, pero también los beneficios de las posibles bajadas.

En la época del boom inmobiliario, con tipos del Euribor hipotecario entorno al 3% o 3,25%, muchas entidades ofrecían hipotecas a tipo fijo en las cuales, en los mejores casos, hablamos de 2,50 o 3 puntos por encima del precio del Euribor. Si a esto se le une el hecho de que estas hipotecas suelen ser concedidas a menor plazo que las referenciadas a variable, las cuotas mensuales resultantes eran bastante superiores que las de las referenciadas a variable.

Como ejemplo, había entidades que ofrecían un 5,50% TAE (las más baratas) a tipo fijo mientras que en variable llegaban a ofrecer un Euribor + 0,50, que sería de aquella un 3,75% o 4%. Claramente, si podías aguantar lo que subirían las cuotas en caso de subidas de interés, interesaba más la hipoteca a variable. Hoy las hipotecas a tipo fijo no bajan del 6%.

¿Qué ha pasado desde la crisis hasta hoy?

Donde el Euribor hipotecario estaba al 3% hoy está al 0,50% con lo que, quien firmó a variable hace un lustro, ha salido muy beneficiado mientras que el que firmó a tipo fijo no. Pero distinto es lo que ocurre para aquellos que solicitan la hipoteca ahora.

Las entidades han reducido el tipo por el Euribor hipotecario pero han aumentado los diferenciales que le añaden, no encontrando fácilmente hipotecas con menos de Euribor + 2,50 en estos momentos y para este tipo, con mucha vinculación. El diferencial medio de las ofertas del mercado pasa levemente de los 3 puntos sobre el Euribor.

Si analizamos esto para quien pida una hipoteca hoy, lo normal es hablar a variable de tipos del 3,50% - 4% frente a la oferta de hipotecas a tipo fijo que encontramos como la del Banesto (a plazo de 10 años) que ofrece un 5,85% TAE, la del Activo Bank (a 12 años) con un 5,95%, la de esta entidad pero a 15 años con un 6,10% o la del Banco Herrero a 25 años al 6,60%.

¿Qué elegir?

Las entidades han subido levemente el tipo fijo en sus hipotecas, pero lo han subido en mayor cuantía en los diferenciales a aplicar en las de a tipo variable. Si esperamos que el Euribor se mantenga en importes tan bajos durante unos cuantos años, debemos de decir que vuelve a compensar las hipotecas a tipo variable. Ahora bien, si volviésemos a tipos de hace un lustro (3% o 3,25%) el diferencial aplicado a las hipotecas a variable haría que fuesen más caras que las que se firmasen a tipo fijo.

Es decir, la crisis ha hecho que las entidades financieras subiesen más sus diferenciales en aquel tipo de hipotecas que son más usuales en España, las de tipo variable. Por lo contrario, las de tipo fijo han subido en una menor cuantía. Optar por una u otra depende de las perspectivas que se nos planteen en cuanto a la evolución del Euribor.

Lo que se dice es que en los próximos dos lustros el Euribor hipotecario estará por debajo de los tipos de hace un lustro. Si hacemos caso, y pedimos una hipoteca aun plazo de entre 10 y 15 años, está claro que deberíamos de contratar una hipoteca a tipo variable. Si el plazo sube a 20 años y pensando que dentro de 10 va a estar por encima de hace un lustro, la opción se complica y puede que ambos tipos de hipotecas sean interesantes según el perfil del cliente.

Ahora bien, si contratamos hoy una hipoteca a 25, 30 o más años, y creemos que dentro de 10 años el Euribor volverá a niveles del 3% o 3,25% está claro que debemos de pensar seriamente en firma una hipoteca hoy a tipo fijo, ya que la ventaja de los 10 primeros años de firmar a variable desaparecerá con los siguientes 15 o 20 años en los cuales al subir el Euribor y sumarle el elevado diferencial es más caro mensualmente el préstamo a variable frente al tipo fijo.

Por lo tanto, si queremos pedir una hipoteca hoy ya no llega con hacer números, sino que debemos de hacer en cierta medida de futurólogos hipotecarios. En España el problema no es tanto si elegir entre tipo fijo y variable, sino si podemos elegir. La banca no quiere asumir el riesgo de tipos de interés y no ofrece préstamos hipotecarios a tipo fijo rentables, además de exigir requisitos mucho más duros que con sus equivalentes variables. Lo económicamente interesante sería contratar hipotecas a tipo fijo, si no se puede asumir una variación muy fuerte de la cuota contratada. Sin embargo, complicado es obtener financiación fija en estos momentos, más aún que la ya exigente variable.

Artículo visto en Expansión

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La vivienda tributa entre un 20% y un 30% por encima de su valor de mercado.


Los impuestos cedidos a las comunidades autónomas que afectan a las operaciones de compraventa como el de transmisiones patrimoniales, en las viviendas de segunda mano, y el de sucesiones se sitúan entre un 20 y 30% por encima del valor de mercado actual de la propiedad. Este desfase, en el que sale muy perjudicado el comprador, afecta, según el sondeo realizado por la Asociación de Profesionales Expertos Inmobiliarios (APEI) entre sus delegados territoriales, a casi todas las comunidades autónomas, excepto Baleares y la Comunidad Valenciana, donde no se han apreciado por el momento este tipo de desviaciones en los impuestos.

El presidente de la asociación, Óscar Martínez, asegura que “los valores que se aplican actualmente eluden la caída en picado de los precios de los últimos cinco años”. Ante este desfase, Martínez añade que “nosotros aconsejamos recurrir y ayudamos en este trámite a nuestros clientes, aunque muchas veces no se consigue nada”, reconoce.

Para Joan Castella, secretario de la APEI y agente inmobiliario que opera en el área de Barcelona, “en la mayoría de casos, a la que al valor del catastro le aplicas el coeficiente que marca la Generalitat , el resultados es que el comprador debe pagar un impuesto de transmisiones como si su vivienda costase un 40 % más de lo escriturado según el precio de venta”. 

Por su parte, el delegado de Sevilla, Juan Guijarro, explica que en la capital andaluza “es necesaria una revisión. Todas las operaciones de compraventa realizadas últimamente tienen una complementaria pues aplican los precios de compra pero no el de venta. Los ciudadanos ponen el recurso pero no reciben respuesta por parte de la Administración".

Canarias y Galicia, a la cabeza.

En Canarias, la administracióbn tributaria no se ha adaptado a los precios del mercado real y se rige aún por los del 2006. El ciudadano compra ahora un inmueble de 180.000 euros, paga el impuesto de transmisiones por este importe y después recibe una complementaria de Hacienda porque les consta que el precio de la vivienda es entre un 20% y 30% superior,

Más grave es el caso de Galicia, donde el desfase para el cálculo del tributo puede alcanzar hasta el doble del precio de venta actual de la vivienda. Según Javier Hermida, delegado de la APEI, esta circunstancia afecta tanto a fincas rústicas como urbanas. “En general”, puntualiza “el desfase se sitúa en un 30%, pero no es extraño encontrar casos en que alcanza el 50%”. Para Hermida, en Galicia esta realidad se ve agravada porque “además Hacienda tiene un concepto de valoración de los inmuebles que no incluye características tan importantes como la distribución de la vivienda por lo que las estimaciones resultan prácticamente arbitrarias”. 

Noticia de "El Periódico"

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¿Es posible evitar la "clausula suelo" de las hipotecas?


El Euribor, el índice por el que se calculan las mensualidades de muchos de esos créditos, está en mínimos históricos. Pero, sin embargo, hay quien sigue pagando intereses muy altos. El motivo son las llamadas "cláusulas suelo". Son un tope impuesto por los bancos para que su crédito no baje nunca de un tipo de interés determinado.

Para evitarlo, el primer consejo es revisar su hipoteca. No espere encontrar el término "cláusula suelo". Si la tiene aparecerá así: "El tipo de interés a aplicar no podrá ser en ningún caso inferior al 4%". Éste es un ejemplo, pero hay cláusulas hasta del 6% cuando el Euribor está ahora mismo al 0,52.

Desde la Asociación de Usuarios de la Banca dicen que no es anormal que un ciudadano con hipoteca media pague unos 2.000 euros de exceso por cláusula suelo.

En estos casos, lo primero es intentar llegar a un acuerdo con el banco. Si no, tiene la opción de los tribunales. Los abogados recomiendan que la denuncia sea individual y que se reclamen al mismo tiempo dos cosas: que se anule la cláusula y que se recupere todo el dinero de más pagado hasta ese momento.

La abogada Mónica Romero dice que si el cliente no sabía la repercusión o el significado de la cláusula sí que es abusiva.

En ese argumento, la falta de transparencia, se basa la sentencia del Supremo. El banco tiene que demostrar que informó adecuadamente al cliente de las repercusiones de lo que firmaba, si no queda invalidado.

En España hay ya 66 sentencias favorables a afectados por cláusulas suelo. Todos esos fallos judiciales llegan después de que el Tribunal Supremo dictaminara que las 'clausulas suelo' son ilegales, en el caso de que no se informara de su existencia.

Caso privado de "cláusula suelo"

En 2007 Sandra y su marido pidieron un crédito de 230.000 euros a 30 años para pagar su casa. Aseguran que al firmar la hipoteca nadie les mencionó en ningún momento la cláusula suelo.

"Nos dijeron las condiciones normales, generales de la hipoteca. El notario lo dijo todo a toda prisa, no se paró y no dijo nada fuera de lo normal, solamente cada 30 años y las cuotas".

Empezaron a sospechar al ver que su hipoteca no bajaba nunca cuando la de sus conocidos sí lo hacía. Revisaron entonces las escrituras de su casa y tras descubrir la cláusula llamaron al banco: "Nos dijeron que sí. Que había una cláusula suelo y que nosotros ya podía estar el Euríbor al cero, que nosotros íbamos a tener un 4,10% y un techo del 20% que eso es una barbaridad".

Es decir, hoy pagan una letra de 1.300 euros cuando debería ser de 600. El año pasado denunciaron al banco y han ganado el juicio. Ahora la entidad debe reembolsarles todo el dinero pagado de más hasta el momento: "Serían unos 7.500 euros, más el año ha pasado, porque ha pasado un año completo".

Ahora están a la espera de que se resuelva el recurso presentado por el banco para que la sentencia sea firme.

Noticia de "Antena 3"

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