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Ante los impagos hipotecarios los bancos recurren a los notarios.

El 13 de diciembre un notario picó a la puerta de Mercedes Castro para notificarle que su casa iba a ser subastada si no depositaba en diez días el total de la deuda que mantiene con Banca Cívica por la compra de su vivienda. Lleva desde abril sin poder hacer frente a la hipoteca porque está en paro. Ante esta situación, su entidad financiera ha optado por evitar la vía judicial y optar por otro proceso más rápido y menos costoso: el notarial. Las dos primeras subastas quedaron desiertas, y si nada ni nadie lo impide, el próximo 23 de marzo será la definitiva: el banco se podrá adjudicar el inmueble a cualquier precio. Cada vez son más los impagos hipotecarios que se resuelven en una notaría, tal como denuncia la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH). Y aunque las cifras todavía son muy reducidas en comparación a las miles de subastas judiciales que se ejecutan al año, estos procedimientos van al alza. En Cataluña, por ejemplo, de los 21 que hubo en el 2009 pasaron a 111 en diciembre del último año.


Las diferencias entre las dos opciones son abismales, así como las consecuencias que puede tener cada una de ellas para el deudor. Si el caso de Mercedes se hubiera resuelto por vía judicial, el banco estaría obligado a quedarse el inmueble por un importe igual o superior al 60 por ciento del valor de tasación. Como su casa está tasada por 477.000 euros y le queda por devolver 219.000 euros, quedaría libre de deuda; en cambio, por el proceso extrajudicial, no, ya que permite que el acreedor se puede adjudicar el inmueble hasta por un euro, y el resto vaya a cargo del cliente. 


Cómo funciona la ejecución extrajudicial


La venta extrajudicial está prevista en la mayoría de escrituras de constitución de préstamo hipotecario. En caso de impago, la entidad financiera puede, mediante requerimiento notarial, exigirle al cliente la devolución del importe total de la deuda en un corto plazo de tiempo, tras el cual, si el dinero no ha sido depositado, se subasta el bien hasta en tres ocasiones: la primera vez, por el 100% de su valor de tasación; la segunda, por el 75%, y la tercera, sin sujeción a tipo alguno. 


Aún así, este procedimiento tiene algunas ventajas respecto a la ejecución hipotecaria. Por un lado, el proceso tarda solo unos meses en cerrarse, mientras que en la vía judicial puede alargarse hasta los dos años, lo cual incrementa los intereses de demora; por otro lado, es mucho más económico: los gastos notariales suben a un máximo de 1000 euros frente a los 70.000 euros que pueden alcanzar las costas judiciales, importe que legalmente se reclamará al deudor. Además, la fórmula contribuye a evitar el colapso en los juzgados.


La venta extrajudicial es legal, pero cuestionable 


Este proceso genera controversia entre juristas, notarios y entidades que defienden los derechos de los clientes con problemas para devolver los préstamos hipotecarios. El vicepresidente del Consejo General del Notariado y presidente del ilustre Colegio de Notarios de Catalunya, Joan Carles Oller, confirma que ha habido un incremento de ejecuciones extrajudiciales, pero “sobre todo” cuando deudor y acreedor están de acuerdo en escoger esta vía. Aunque reconoce que “a veces se dan casos en que no hay acuerdo” y el proceso sigue su curso de todas formas, para lo que es imprescindible que el notario se lo notifique personalmente al deudor, por lo que “si no lo encuentra, se tiene que suspender el procedimiento”, explica. 


No obstante, Oller considera que el mínimo legal del 60 por ciento del valor de tasación por el que la entidad se debe de adjudicar la vivienda en las ejecuciones judiciales “prevalece” también en la subasta extrajudicial, ya que “es de orden público” y, por tanto, “constitucional”. En este sentido, el notario matiza que “es una recomendación”, y urge a la aprobación de una modificación reglamentaria que evite otras interpretaciones que permitan al banco quedarse el inmueble por debajo de este porcentaje, como ya ocurrió hace unos días en este caso que publicó La Vanguardia.com. Una petición que el Consejo General del Notariado ha trasladado al ministro de Justicia, Alberto Ruiz-Gallardón, cuyo Ministerio ha eludido explicar sus intenciones al respecto a este medio. 


Otro de los aspectos del procedimiento judicial que levanta suspicacias es el hecho de que no sea obligatoria la asistencia letrada. Según la abogada Montse Serrano, del Col·lectiu Ronda, esto puede provocar “cierta indefensión” en personas sin recursos. Si bien es cierto que la vía extrajudicial está prevista en la Ley Hipotecaria, considera que es “inconstitucional” porque es "posterior" a la Constitución y ataca el derecho a "la tutela judicial efectiva” que se garantiza en la Carta Magna. Serrano también insta a las administraciones públicas a emprender reformas legislativas “necesarias”. “Los procedimientos de ejecución hipotecaria son atropellamientos a los derechos fundamentales”, comenta Serrano, que también se queja de que con la legislación actual las sociedades tengan “una situación más privilegiada” que las personas físicas. 


En una línea muy similar se posiciona Jesús Sánchez, diputado de la Junta de Gobierno del Ilustre Colegio de Abogados de Barcelona, quien asegura que el procedimiento que da “mayores garantías” es el judicial. En este sentido, opina que la vía extrajudicial “requiere” un desarrollo legal que garantice los derechos del deudor y equipare la situación prevista en la ley de enjuiciamiento civil con el procedimiento notarial. En este último caso tampoco está prevista la posibilidad del deudor de “oponerse” al proceso, lo que, según Sánchez, genera “inseguridad”. En este sentido el Colegio de Abogados de Catalunya ya ha tomado cartas en el asunto al presentar ante la Comisión de justicia del Congreso de los Diputados una propuesta de modificación legislativa para impedir que la adjudicación del bien se realice por una cantidad inferior al 80 por ciento de su valor de tasación. También propone la previsión de un mecanismo extrajudicial  de entrega del bien hipotecado por el mismo porcentaje. 


Aparte del debate que genera el aumento de ventas extrajudiciales por impagos hipotecarios, lo positivo de esta tendencia es que puede contribuir a aliviar la caída de los ingresos de los 3.000 notarios que hay en España . Y es que, según datos del Consejo General del Notariado, las ganancias de las notarías han descendido desde enero de 2007 en más de un 70 por cierto.


Noticia de La Vanguardia

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