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Hipotecas "underwater" o cuando tu piso vale menos de lo que debes al banco



Hipotecas subprime, prima de riesgo, credit default swaps (CDS)... La crisis financiera que ya se prolonga cuatro años está dejando tras de sí y desempolvando del baúl de los expertos una auténtica terminología económica que se ha incorporado como cualquier otro vocablo de andar por casa al lenguaje popular. 

El último en entrar los hogares de miles de españoles es el de 'hipoteca underwater', nada que ver con las subprime o hipotecas basura -orientada a clientes con escasa solvencia, y por tanto con un nivel de riesgo de impago superior a la media del resto de créditos- y que sirve para definir un fenómeno que se está extendiendo peligrosamente en España y que se produce cuando el valor de una vivienda es inferior al de su hipoteca. 

En la actualidad, y según un informe publicado recientemente por la consultora Oliver Wyman, unas 250.000 hipotecas en España se ven afectadas por dicho fenómeno, el doble que hace apenas dos años. Otras fuentes amplían incluso la cifra hasta las 300.000. Son hipotecas sobrevaloradas o activos en negative equity. 

¿A qué porcentaje de los hipotecados afecta?

Hace menos de un año, Standard & Poor's calculaba que en torno al 8% y estimaba que el 19,6% de los hipotecados españolas deberá más dinero al banco de lo que vale su casa en un escenario de caída del precio de la vivienda del 30%. Para la agencia de rating, esta cifra se elevará hasta el 28,2% si el descenso de precios llega al 35%. 

Según los últimos datos de Sociedad de Tasación, el precio de la vivienda nueva acumula ya una caída del 16% y superior al 20% según Tinsa, al tiempo que diferentes expertos del sector inmobiliario observan todavía caídas adicionales hasta alcanzar el 30% o incluso superar este porcentaje lo que provocará, a su vez, que el negative equity acabe afectando a otros tantos hipotecados.  

Pero, ¿quién puede encontrarse en esta situación? 

Para la consultora Oliver Wyman, quien compró piso, ya fuera nuevo o de segunda mano, en 2007 o posteriormente con un Loan to Value (LTV o porcentaje que las entidades financieras prestan sobre el valor de tasación del inmueble) del 80%, es muy probable que tengan en su mano una hipoteca underwater. "Los precios no han hecho más que caer, provocando que otros 150.000 hipotecados se hayan visto afectados por este fenómeno en los dos últimos años".

Además, los más afectados serían quienes compraron piso en las zonas donde más han caído los precios. En el caso de la vivienda nueva, los hipotecados más afectados serían los de la Costa Mediterránea donde los descensos rozan  ya el 30% seguido por las capitales y grandes ciudades españolas -como Madrid o Barcelona con caídas en algunas zonas superiores al 20%.

Esta situación se ha convertido en un auténtico problema e incluso un drama para muchas familias españolas ya que, si hoy en día decidieran vender dichos inmuebles empujados por la necesidad, no conseguirían el dinero suficiente por la venta para cancelar la deuda contraída con el banco. Aunque el escenario todavía podría ser más dramático para muchas de ellas, ya que en caso de embargo, no sólo perderían su vivienda, sino que continuarían debiendo dinero a la entidad financiera en cuestión.

"El negative equity no es un problema del pasado, explica a El Confidencial Angel Mas, presidente de Seguros Hipotecarios en Europa de Genworth Financial. "A día de hoy, los bancos siguen prestando por encima del 80% e incluso al 100% cuando se trata de inmuebles de su propiedad a lo que hay que sumar las tasaciones infladas que siguen haciéndose de los inmuebles. Lo más grave es que todo esto es que se siguen dejando a la banca actuar así".

¿Cómo afecta al hipotecado?

Para poder valorar cómo afecta este fenómeno a los hipotecados, Angel Mas explica que es necesario tener en cuenta con qué finalidad se adquirió el inmueble. "Si se compró para especular o sobre la expectativa de que el precio de la vivienda siempre sube, quien se hipotecó se ha pillado los dedos. Sin embargo, el principal problema surge cuando no se puede pagar el préstamo por factores externos al hecho de que la vivienda haya perdido valor. Me refiero a factores que influyen en la capacidad de pago del hipotecado como pueden ser la subida de los tipos de interés o la pérdida del puesto de trabajo. Cuando se llega a esta situación, el banco ejecutará la vivienda, la venderá e irá a por el cliente si la cantidad obtenida de la venta no es suficiente para cancelar la deuda".

Esta situación ha generado, precisamente, un importante debate social en los últimos meses al comparar la situación hipotecaria en España con la de otros países como Estados Unidos. En nuestro país funciona la garantía personal. Cuando se firma la hipoteca, el cliente está obligado a pagar su préstamo con todos sus bienes, presentes y futuros. Esto es, debe entregar su vivienda y en el caso de que no sea suficiente para zanjar la deuda, seguir pagando. Al otro lado del Atlántico, por el contrario,  la entrega de las llaves del piso salda la deuda con el banco.

Un fenómeno creciente en Estados Unidos o Reino Unido

Deber más al banco de lo que vale el inmueble en el mercado no es sólo un fenómeno exclusivo de España. Otros mercados como el estadounidense o el británico, donde también ha habido burbuja y posterior pinchazo inmobiliario también lo están sufriendo desde hace meses. 

En Reino Unido, el número de viviendas cuyo valor de mercado es inferior al de la hipoteca actual de la casa asciende a 827.000 casos -menos del 8% de los hipotecados británicos-, según los datos conocidos a principios de agosto del Council of Mortgage Lenders (CML por sus siglas en inglés). A pesar de lo abultado de la cifra, el organismo quitaba dramatismo al asunto al señalar que la situación es mejor que en la crisis de comienzos de los años 90 cuando más de 1,5 millones de propietarios se vieron afectados por esta situación.

En Estados Unidos, por su parte, Fannie Mae y Freddie Mac permitieron en junio que más de 28.000 hipotecados en estas circunstancias refinanciaran las condiciones de sus créditos, un 12% respecto al mes precedente y el primer incremento desde el mes de febrero. De esa cantidad, más del 80% habían sido concedidas con un LTV entre el 80% y el 105% y más del 17% de ellas, entre el 10,5% y el 125%.

Según Lender Processing Service, en Estados Unidos cerca del 30% de los actuales préstamos hipotecarios están en negative equity. La situación es especialmente delicada en estados como Nevada, donde el 63% de las hipotecas están por encima respecto al valor de mercado del inmueble, Arizona (50%), Florida (46%) o California (31%). 

Artículo publicado en El Confidencial.


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