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Hipotecas más flexibles.



Tras un merecido mes de asueto volvemos a abrir el blog de "RN - Tu Solución Hipotecaria". ¿Las vacaciones bien? Nosotros ya os empezábamos a echar de menos. 



La banca ha decidido reaccionar ante la fuerte demonización social de la que viene siendo objeto. Tres años después de que comenzara una crisis de la que este sector es uno de los principales responsables, el crédito sigue sin fluir y 300.000 familias españolas han visto embargados sus hogares y condenadas a seguir pagando el préstamo por la vivienda perdida. La sociedad que reúne al mayor número de parados de su historia (4,8 millones) ha comenzado a reclamar cambios drásticos. Empezando por el sistema hipotecario, una de las banderas enarboladas por el colectivo de indignados del 15-M. El propio Gobierno ha empezado a corregir el modelo, tratando de igualar la balanza hacia el consumidor. En esta tesitura, y ante el temor de que nuevas y mayores reformas vengan impuestas, bancos y cajas han comenzado a flexibilizar las condiciones en las que conceden préstamos para la compra de vivienda, así como a dar facilidades para aquellos que no pueden hacer frente a los pagos.


El ejemplo más paradigmático es, probablemente, el de Banco Santander. La entidad que preside Emilio Botín sorprendió a finales del mes pasado al institucionalizar una práctica que según el sector se está convirtiendo en habitual en todas las oficinas: la concesión de un periodo de gracia a los acreedores en dificultades económicas.


La iniciativa, en vigor desde principios de este mes, permite aplicar una moratoria de tres años sobre la hipoteca a aquellos clientes que pierdan su empleo o vean reducidos sus ingresos en un 25%. La carencia afecta al principal del crédito, con lo que durante el citado periodo solo deben abonarse los intereses. Así, según los cálculos del propio banco, una familia con una hipoteca media de 125.000 euros a un plazo de 25 años que pague una cuota mensual de 590 euros (a un tipo del 2,20% más un diferencial del 0,75%) verían reducidas sus obligaciones a 307 euros mensuales. Un 48% menos, frente al 11% en que se rebajaría, siempre según Santander, el coste de la hipoteca si alargara el plazo del préstamo hasta los 30 años de duración, lo que dejaría la factura mensual en 524 euros.


La vía de Santander, pese a su impacto mediático, no resulta excepcional. Otras entidades, como Bankia, sin haber generalizado esta práctica sí que cuentan con productos que permiten aplicar un periodo de carencia en el pago del capital, o incluso de los intereses, similar, de hasta tres años de duración. Catalunya Caixa, por su parte, cuenta con el programa "Cuota reducida", en el que permite reducir el pago mensual durante un plazo de hasta cinco años. CaixaBank concede hasta 12 meses de moratoria, mientras que BBVA aseguró que, "sin buscar titulares", también ofrece moratorias.


"Mejorar la imagen"


El consejero delegado del Grupo Santander, Alfredo Sáenz, ha explicado que su modelo, que también ha asumido Banesto, se ha adoptado "para mejorar la imagen y la percepción que tienen" del grupo "algunos segmentos de la población, y, sobre todo, los jóvenes", a quienes esperan convencer de que la entidad "es sensible" a las dificultades económicas que atraviesa el país. Santander invitan al sector, además, a actuar en este campo facilitando el acceso a las subastas de viviendas embargadas. Ante la falta de otros pujantes, situación común en estos eventos, la entidad suscriptora de la hipoteca tenía derecho a adjudicársela por el 50% de su valor, y a reclamar el resto a su cliente. El Ejecutivo elevó recientemente este margen al 60%. El argumento del banco es que si hubiera más interesados sería más fácil que el precio de compra se ajustara más a la realidad.


La entidad, no obstante, se opone a una de las reclamaciones más recurrentes de la ciudadanía: la dación en pago. La entrega de llaves como única condición para saldar una hipoteca, cancelando el total de la deuda contraída, venía siendo la gran línea roja impuesta por el sector. Sin embargo, la coyuntura ha llevado a algunas oficinas a cruzar también esta frontera. Es el caso de Bankinter. Aunque la dación en pago es una cláusula que la legislación española permite pactar entre las partes, Bankinter ha sido la primera entidad en comercializar una hipoteca en la que el propio inmueble es la única garantía requerida en caso de impago. La oferta se dirige a la compra de vivienda habitual, permite financiar hasta el 80% del valor de la casa (sobre un máximo de 600.000 euros) y bajo un plazo de hasta 40 años. El tipo de interés es fijo durante el primero año, del 4% TAE, y variable a partir del segundo, cuando se liga al euríbor más un porcentaje que puede rondar el 1,50% en caso de domiciliar la nómina y otras vinculaciones. En Bankinter aseguran que pese a haber iniciado su comercialización hace apenas un mes, la "Hipoteca sin más" está firmándose y ya ha sustituido a la tradicional, dado que "responde a lo que demanda la sociedad, sin incrementar su coste".


"Operación de marketing"


Desde la Asociación de usuarios de bancos, cajas y seguros (Adicae) denuncian, no obstante, que tanto la propuesta de Santander como la de Bankinter no son más que "campañas de marketing", y que dichas condiciones no se les conceden "prácticamente a nadie". El eco que han tenido ambas iniciativas demuestra, argumenta el presidente de Adicae, Manuel Pardos, que la sociedad necesita y reclama este tipo de actuaciones. Sin embargo, asume Pardos, "este tipo de medidas no se están llevando a cabo en realidad, porque la banca no quiere, el Banco de España, que ejerce más de patronal que de regulador, tampoco quiere tocar nada, y ni el Parlamento ni el Gobierno están dispuestos a hacerlo", concluye.


La mayoría de las entidades consultadas responden que son proclives a renegociar las condiciones hipotecarias con los clientes en dificultades antes de llegar al embargo de las viviendas. Es el caso de Banco Popular, que defiende que lleva "negociando personalmente con cada cliente" que no puede hacer frente a los pagos desde que estalló la crisis. O el de Catalunya Caixa, que como alternativa al desahucio facilita la conversión de la hipoteca en un contrato de alquiler. Las alternativas más usuales que el sector pone sobre la mesa consisten en modificar los tipos de interés y en alargar el plazo en el que se devuelve el dinero. Un margen que se alarga de media hasta en siete años, según un reciente estudio de la agencia Fitch, que califica dicha práctica de riesgo.


En general, eso sí, bancos y cajas han dejado de conceder crédito por el 100% del valor del inmueble, salvo para aquellas viviendas que acumulan en sus balances. Se suele ofrecer hasta el 80%, evitando una práctica de riesgo que fue relativamente común antes del estallido de la burbuja inmobiliaria. Así, Popular llega a financiar dicho porcentaje a un plazo de hasta 30 años sobre un importe mínimo de 30.000 euros, sin comisión de apertura y aplicando euríbor más 0,59%.


ING ha optado por prescindir de todas las comisiones, tanto de apertura, como de subrogación o cancelación. Su préstamo cubre hasta el 80% del valor del inmueble, por un plazo de hasta 40 años, a un tipo de euríbor más 1,14% si el importe supera los 150.000 euros. Para los clientes, además, el interés se reduce al índice más el 0,84%, y se ha creado un protocolo que reduce el periodo de firma a solo 12 días.


Unicaja, por su parte, se ofrece a financiar el 80% a un plazo de 35 años en dos modalidades. Una opción es la hipoteca con tipo de interés variable, bajo comisión de apertura del 1%, que tiene una carga fija del 3,25% el primer año y aproximadamente del euríbor más 1,25% los siguientes. Otra posibilidad es la hipoteca mixta, con entre tres y cinco años de tipo fijo, de entre el 5% y el 5,75%, y sobre el euríbor más 1,25% después.


20-N: contra reloj para reformar la ley


Una de las consecuencias indirectas del adelanto de las Elecciones Generales, que se celebrarán el próximo 20 de noviembre, en lugar de en la primavera de 2012, es que afecta de lleno a la subcomisión del Congreso de los Diputados encargada de revisar la legislación hipotecaria española y proponer las modificaciones oportunas. El grupo, que depende de la Comisión de Vivienda, tenía previsto llevar a cabo sus trabajos hasta diciembre, mes en el que debían presentar sus conclusiones ante la Cámara Baja. A partir de ahí, los grupos podrían debatir y votar los cambios recomendados en cuanto a la posibilidad de imponer la dación en pago, modificar el modelo de tasación y subasta de las viviendas embargadas o la concesión de moratorias en el caso de impago por causa de desempleo. Otra alternativa sería si renovar la línea ICO hipotecaria, que permitió a algunos clientes demorar el pago del 50% de las cuotas durante los ejercicios 2009 y 2010.


No obstante, si colectivos como Adicae (Asociación de usuarios de bancos, cajas y seguros) ya tenían ciertas dudas sobre la posibilidad de que la comisión diera a luz a alguna reforma de calado, lo ajustado del nuevo calendario les hace descartarlo casi por completo. Como las Cortes deben disolverse al menos 55 días antes de los comicios, la subcomisión tendrá, como máximo, hasta el 27 de septiembre para concluir su labor. Dada la inactividad del Congreso y el Senado en las semanas siguientes, la pelota quedará previsiblemente en el aire hasta que el nuevo Ejecutivo elegido en las urnas tome posesión. Un plazo que, se temen en Adicae, podría dejar apartado el debate abierto, y convertido en papel mojado el dictamen.


Desde la propia subcomisión, sin embargo, han asegurado que esta continuará con sus trabajos hasta el último día permitido, confiando en que su labor resulte útil. Por el momento la única novedad en el panorama la introdujo el viernes el Gobierno al rebajar el IVA del 8% al 4% para la compra de vivienda nueva.


Las cifras


12 meses es el periodo de carencia en el pago del capital principal que Caixabank ofrece a los clientes con dificultades en los pagos.


2,42% es la tasa de mora hipotecaria al cierre del primer trimestre del año.


60 es el máximo de cuotas mensuales sobre las que Catalunya Caixa aplica un descuento a sus clientes con problemas.




Artículo de Juande Portillo en Cinco Días.


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