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La novación y la subrogación; buenas alternativas para mejorar las condiciones de tu hipoteca.

Ante el continuado aumento del Euribor que estamos sufriendo durante 2011 es el momento de plantearse dos opciones que nos permitan reducir sensiblemente la cuota que pagamos de nuestra hipoteca, la novación y la subrogación.


La novación consiste en negociar directamente con la entidad donde tenemos s contratada la hipoteca una mejora de condiciones. No siempre es posible llegar a un acuerdo pero desde luego es la opción más sencilla y menos complicada para el cliente de banca.


La otra opción es realizar una subrogación, o lo que es lo mismo, mover nuestra hipoteca a una nueva entidad que nos ofrezca mejores condiciones. Para encontrar algo que mejore lo que ya tenemos es muy recomendable usar un comparador de hipotecas, de forma que encontremos las ofertas más interesantes en el mercado. En caso de encontrar poca diferencia entre la hipoteca que tenemos y la que nos ofrecen los bancos no merece la pena cambiar debido al coste de comisiones y trámites.


En caso de decidirse al cambio hay que saber que la nueva hipoteca mantendrá las mismas condiciones de amortización y plazo que la anterior, pudiendo aprovecharse de la carencia de comisiones de estudio y tramitación que ofrecen muchos de los bancos para captar activo.


¿Qué comisiones tendremos que abonar por realizar el cambio?


• En el banco de origen, que es el que nos ha concedido la hipoteca en primer lugar, hay que abonar una comisión de cancelación. Aunque hay algunos créditos hipotecarios que carecen de ella normalmente suele ser del 1% si el tipo es variable y del 2,5% si es a tipo fijo, porcentajes calculados sobre el capital que queda por amortizar.


• En el banco de destino hay que pagar una comisión por subrogación, que servirá para pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, el notario y el registro. Algunas entidades carecen de estas comisiones, pero eso dependerá de cada oferta.


Ejemplo práctico:


En el caso de un usuario que contrató una hipoteca a Euribor +1,5% por un importe de 150.000 euros a 25 años y que le quedan 120.000 euros por pagar y 20 años, si la nueva hipoteca tiene un tipo de interés inferior en un punto porcentual se puede ahorrar hasta 60 euros en cada cuota. Durante 20 años se ahorraría más de 13.500 euros.


¿Puede bloquear o paralizar el cambio nuestra antigua entidad?


El banco que concedió la hipoteca al usuario en un primer momento ostenta el derecho de tanteo durante los 15 días siguientes a que le es comunicado el cambio.


Ese derecho puede ejercitarlo igualando las condiciones que le ofrecen en ese cambio, pudiendo retener al cliente, pues prevalece sobre el derecho a cambiar de entidad. Ese proceso también se le llamaría una novación.


Si la entidad no ejercita ese derecho la hipoteca pasará a la nueva entidad, donde las condiciones serán más atractivas para el usuario.


Artículo publicado en el diario Faro de Vigo.

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