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Los agentes bancarios independientes consideran que la dación en el pago de la hipoteca casi duplicaría su coste.

La modificación de la Ley Hipotecaria para permitir la dación en el pago tendría un efecto perverso, pues prácticamente duplicaría el coste de estos créditos ante la necesidad de las entidades financieras de minimizar riesgos.


Un estudio establece una comparación entre el sistema de garantía real y personal español y el de la banca británica, en la que se permite la dación en pago como fórmula para saldar la hipoteca, aplicado a la compra de un piso de 200.000 euros.


Así, en primer lugar el comprador vería rebajado el 'loan to value' del 80% actual al 50%, con lo que tendría que aportar una entrada por valor de la mitad del piso, hasta 100.000 euros. Visto de otro modo, el importe financiado por la entidad se reduciría un 60%, de los 160.000 a los 100.000 euros.


Esto no significaría otra cosa que una elevación del "listón" para poder acceder a una hipoteca, ya que sólo podrían obtenerla los compradores más solventes.


Además, el tipo de interés variable pasaría del 3,50% de media al 7%, el doble, y, en el caso de los tipos a interés fijo, del 6% al 9%. Como consecuencia se producirían unos incrementos de la cuota mensual desde los 387 euros a los 775 euros, y de los 550 euros a los 899 euros, respectivamente.


Además, si hasta ahora los incrementos de tipos se han podido paliar incrementando los plazos hipotecarios, con la modificación de la norma, el comprador pasaría de un horizonte de 40 años a otro de 20 años.


Como puntilla, a todas estas dificultades habría que añadir, según el informe, la proliferación "más que previsible" de múltiples comisiones bancarias y una mayor exigencia de contratación de productos vinculados.


Si quieres que te asesoremos pulsa aquí.


Noticia publicada por Europapress

La mayor subida del Euribor desde 2008 (próximamente)

Aunque aún no es oficial los mercados apuestan, casi con pleno convencimiento, por una subida de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) en la próxima revisión del 7 de abril. El tsunami que asoló la economía japonesa alejó el fantasma del endurecimiento de la política monetaria. Se dudaba de que un paso tan drástico resultara apropiado tras la aparición de un nuevo frente, inesperado, en el enmarañado mosaico de la crisis mundial. Parecía que la entidad comunitaria iba a retrasar la anunciada subida de los tipos, pero fue su propio presidente, Jean Claude Trichet, el que avivó de nuevo la amenaza al declarar la semana pasada que el alza «es esencial». Sus palabras han provocado un seísmo inmediato en los bolsillos de los consumidores. El Euribor, el índice al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas, escaló ayer hasta el 1,980%, acercando la media mensual al 2%.


A falta de dos días para que acabe marzo (el índice se calcula con la media mensual), el promedio, que se sitúa cerca del 1,917%, es el más alto desde febrero de 2009, y, además, se dispara en 0,70 puntos con respecto al mismo mes del año pasado, lo que convierte al incremento en el más alto desde el verano de 2008.


Traducido a números redondos, ese vertiginoso baile de dígitos implica un encarecimiento de 600 euros anuales para las hipotecas que se revisen en abril , el octavo repunte mensual consecutivo (como referencia se utiliza un préstamo medio de 150.000 euros, con un plazo de amortización de 25 años y un diferencial de 0,5%).


El problema añadido es que esa senda de crecimiento parece no tener fin a medio plazo. Las previsiones más moderadas apuntan a un cierre del año con un Euribor que oscilará entre el 2,25% y el 2,50%. En ese porcentaje máximo, el incremento anual de la hipoteca rondaría los 1.500 euros.


Visitante inoportuno


En un punto hay unanimidad, tanto desde el sector como por parte de los analistas: la subida llega en el momento menos adecuado para la economía española, lastrada por el elevado índice de desempleo (un 20,33% en el cuarto trimestre del año pasado), el aumento exponencial de los precios de las materias primas y la energía, un mercado inmobiliario aún saturado por el abultado «stock» de viviendas sin vender y la parálisis del crédito financiero.


Nuestro país, en uno de los vagones de cola de la UE y cercado por la desconfianza de los mercados en la estabilidad presupuestaria de los países periféricos, podría ser uno de los más perjudicados por esta medida. «La financiación es una piedra angular para el dinamismo de la actividad. El crédito a las familias resultaba escaso, y si ahora resulta más caro, no sólo se verán afectadas a la baja las transacciones, sino que aquellas que ya han sido realizadas supondrán un esfuerzo mayor para el hipotecado.», explica Miguel Ángel Alemany, director general de pisos.com.


Otro de los puntos a tener en cuenta es el incremento de la morosidad, que en enero rebasó el 6% hasta los 110.689 millones de euros, la mayor cuantía desde 1995. «A medida que las entidades financieras vayan absorbiendo más morosidad deberán asimilar la subida del Euribor», subraya Fernando Rodríguez de Acuña, director de proyectos de Acuña & Asociados.


Artículo publicado en ABC.

Buscando la mejor hipoteca

En el siguiente artículo publicado en el diario "Cinco Días " se repasan algunas de las hipotecas "más atractivas" del mercado. Son datos de productos bancarios algo genéricos, lo cual significa que no son los que mejor se adaptan a todo tipo de perfil, sirven más bien de orientación y para hacerse una idea de los vientos que corren. Si quieres información y análisis gratuito sobre tu caso particular no dudes en preguntarnos: www.tusolucionhipotecaria.com 

Las hipotecas se han convertido en el tesoro mejor guardado de las entidades financieras. La crisis ha complicado el acceso al crédito para la compra de una vivienda -la concesión de crédito a los hogares se desplomó un 43% en enero- y solo los clientes más solventes pasan ahora el examen de la banca. Pero la oferta hipotecaria es amplia y no hay que renunciar a buscar la mejor opción del mercado. La negociación, después, es otra historia.
Aunque las condiciones ideales dependen de las necesidades y preferencias de cada uno, la hipoteca perfecta sería aquella que combinara un interés bajo, seguridad en los pagos y mínima contratación de productos vinculados. No existe en el mercado un préstamo que reúna todas las facilidades a la vez, pero sí es posible detectar las hipotecas más atractivas en función de variables como el precio, la financiación, los plazos de amortización, el nivel de vinculación y la flexibilidad de pago. Todas tienen pros, contras y letra pequeña.

Precio

Las hipotecas más baratas son las que tienen el tipo de interés más bajo. Pueden ser variables, fijas o mixtas. En España, la mayoría son a tipo variable referenciadas al euríbor, al que la entidad añade un diferencial, que es el porcentaje de interés que cobra al cliente. Entre los préstamos hipotecarios a tipo variable, la banca mediana y online ofrece los diferenciales más bajos. Además, no suelen cobrar comisiones por los menores costes que implican los trámites por Internet. Su principal inconveniente es que exigen la contratación de hasta tres y cuatro productos vinculados a la hipoteca.

Actualmente, Caja España-Caja Duero -una de las entidades en proceso de recapitalización- ostenta las dos hipotecas más baratas del mercado. La primera en el ránking es la 'Hipoteca T-enteras', con euríbor +0,25% y cero comisiones. Concede 24 meses de carencia y hasta el 100% del menor de los valores de tasación o compraventa a un plazo de hasta 40 años. Eso sí, hay que tener menos de 36 años. Le sigue la 'HipotecaNet', con un diferencial del 0,35% y también a 40 años, aunque la financiación se limita al 80%. En este caso, la edad se eleva a un máximo de 55 años.

Pero no es oro todo lo que reluce. Ambas ofertas son exclusivas para la contratación a través Internet y exigen una alta vinculación a la entidad, con seguros de amortización, automóvil y hogar multiriesgo, domiciliación de la nómina o pensión y gasto en tarjetas.

El tercer puesto lo comparten ING Direct y ActivoBank (Banco Sabadell), con una oferta de euríbor +0,49%. La popular 'Hipoteca Naranja', a 40 años, se caracteriza por la ausencia de comisiones y suelo, pero únicamente financia el 80% del valor de tasación y obliga a domiciliar la nómica y contratar seguros de hogar y vida. Permite, no obstante, la posibilidad de tener un tipo fijo durante tres años. Por su parte, la 'Hipoteca Activa Plus' advierte de que si no se contrata el seguro de viga el tipo de interés sube a euríbor +0,90%.

Entre la banca tradicional, las hipotecas más interesantes están dirigidas a las viviendas de su propiedad procedentes de ejecuciones. BBVA dispone de una hipoteca para los inmuebles que comercializa con un diferencial del 0,70% sobre el euríbor y sin comisiones ni productos ligados. Su principal ventaja es que es posible lograr financiación por el 100% del importe de tasación, frente al 80% para las viviendas fuera de su cartera, aunque el plazo de amortización se reduce a 30 años.

A tipo mixto, destaca la 'Hipoteca Futuro' de Caja España-Caja Duero, al 2% durante 24 meses y euríbor + 0,30% después. El plazo máximo es de 35 años y requiere, además de la vinculación habitual, un plan de pensiones por importe mínimo anual de 600 euros. A interés fijo, la opción más atractiva es la de Tubancaja a 15 años, con un tipo del 5,80%. Ofrece hasta 60 meses de carencia inicial de capital, pero cobra unas comisiones del 2,50% por amortización y cancelación anticipada.

Nivel de vinculación

Pocas hipotecas se conceden sin ningún compromiso adicional con la entidad. La mayoría exige al cliente un grado de vinculación que eleva el coste financiero. Algunas incluso mejoran el precio de la oferta en función del número total de productos contratados, por lo que existen préstamos con buenos tipos de interés que pierden su atractivo con su lista de productos asociados.

Lo habitual es solicitar la domiciliación de la nómina y varios recibos, así como la contratación de seguros de vida y hogar. Pero cada vez más se exigen planes de pensiones, cuentas corrientes con saldos mínimos y tarjetas de crédito con gasto mínimo anual que pueden alcanzar los 2.000 euros.

Hoy por hoy, existen en el mercado varias hipotecas sin ninguna vinculación o condicionadas a un solo producto, pero sus diferenciales oscilan entre el 0,70% y el 2%. Las más atractiva es 'Tuhipoteca ligera' de Tubancaja. No tiene comisiones y financia hasta el 90% del importe a un plazo de 40 años. Es mixta a un tipo fijo del 2,50% 12 meses y euríbor + 0,70% el resto. Ofrece la posibilidad de rebajar el diferencial un 0,05% por cada producto contratado y hasta 60 meses de carencia.

Llama la atención también la 'Hipoteca Uno-e'. El préstamo del banco online de BBVA, a euríbor +0,89% sin vinculación, ni suelo ni comisiones, otorga el 80% del importe de tasación a un plazo máximo de 35 años. Asimismo, por cada producto contratado disminuye el diferencial un 0,10%.

Financiación, plazo y flexibilidad

Con la crisis, las entidades reservan para los pisos de su propiedad la financiación de hasta el 100% del importe de la compraventa. La mayoría de las hipotecas para el resto de inmuebles dan como máximo el 100% del precio de compra si exceder el 80 ó 90% del valor de tasación. Asimismo, los mayores plazos de amortización alcanzan los 35 ó 40 años.
En cuanto a la flexibilidad, lo ideal es poder elegir un periodo de carencia, durante el cual solo se pagan intereses, o negociar un aplazamiento de cuotas.
Las entidades financieras han aprendido las lecciones de la crisis y han endurecido los requisitos de solvencia. Exigen una vida laboral amplia, ingresos fijos que no superen el 35% del endeudamiento y tener algo de patrimonio. Pero el cliente debe estar atento a la letra pequeña y evitar suscribir cláusulas agresivas como las de suelo que impiden beneficiarse de las rebajas del euríbor.

Artículo: Cinco Días.

El riesgo actual de las hipotecas multidivisas


La subida del yen resalta el alto riesgo de estos préstamos. La volatilidad del mercado de divisas hace imposible predecir cuál será la letra mensual a pagar.

Son pocos, sofisticados y, en teoría, con alto poder adquisitivo. Pero lo cierto es que existe un colectivo que, en su día, con el ánimo de financiar una de sus viviendas (por lo general, no su primera casa sino su segunda o tercera residencia) decidió endeudarse en una divisa distinta del euro, como el yen, el franco suizo, la libra esterlina o el dólar. Son las denominadas hipotecas multidivisa.
Posiblemente, contrataron un préstamo de este tipo con el ánimo de beneficiarse de las perspectivas de revalorización del euro frente a aquellas monedas y de los menores tipos de interés allí aplicados. Sin embargo, algunos de estos clientes bancarios (sobre todo los que apostaron por las hipotecas en yenes, las más famosas) han errado en su jugada. Todos ellos han aprendido la principal lección que dan este tipo de préstamos:  la apreciación inesperada del yen frente al euro ha puesto de manifiesto el elevado riesgo de contratar una de estas peculiares hipotecas.
Cuotas disparadas
Quienes suscribieron su préstamo en yenes en 2008 han visto incrementar sus cuotas mensuales en torno al 30%, debido a la fuerte e inesperada escalada que ha experimentado la moneda nipona frente al euro. Si en 2008 pagaban letras mensuales de 102.000 yenes (600 euros al cambio, teniendo en cuenta que, por aquel entonces 1 euro se cambiaba por 169 yenes) hoy pagan unos 886 euros (ya que la moneda única se intercambia ahora por 115 yenes).
En los últimos días, ante el fuerte impacto alcista que ha sufrido el billete nipón tras el devastador terremoto (y sus colaterales) muchos están solicitando un análisis de su situación particular. La moneda nipona subió cerca de un 5% frente al euro en sólo las dos sesiones posteriores al suceso vivido en el país del Sol Naciente, un avance fuera de lo normal en este mercado, de por sí volátil.
Frente al dólar, el yen ha marcado récords desde la Segunda Guerra Mundial (el billete verde se intercambia ahora por 79 yenes). Ante la fuerte escalada, ¿es hora de cambiar de divisa o es mejor esperar? ¿Qué hipotecas multidivisa presentan mejores perspectivas?
Antes de suscribir un préstamo de este tipo, conviene conocer sus peculiaridades: Las hipotecas multidivisa son préstamos referenciados a una moneda distinta del euro. Su revisión es mensual, lo que quiere decir que el capital pendiente se va calculando en función de la fluctuación de aquella divisa frente al euro. Es decir, que la cuota sube o baja cada mes según el movimiento de las monedas en el mercado. Además, están vinculadas al líbor, tipo de interés bastante más bajo que el euríbor. En la actualidad, por ejemplo, mientras que el euríbor (índice aplicado en las hipotecas tradicionales a interés variable) se sitúa en el 1,714%, el líbor de referencia en las hipotecas en yenes se mueve en torno al 0,16% y el vinculado a las hipotecas en francos suizos, en el 0,13%.
El diferencial aplicado en las hipotecas multidivisa es, por su parte, algo más elevado que el de las hipotecas clásicas: oscila entre el 1 y el 1,5%. De media, el tipo de interés final que pagan los clientes de estos peculiares préstamos ronda el 1,25-1,30%. Esto contrasta con el tipo medio del 2,88% aplicado en las hipotecas clásicas, según datos del Banco de España a cierre de enero de este año.
La divisa manda
Pese al tipo de interés más bajo, los expertos aseguran que a la hora de contratar una hipoteca multidivisa, lo más importante y lo que más peso tiene sobre la cuota mensual que se pagará es la evolución de la divisa. En este sentido, en la actualidad no parece aconsejable para aquellos que tienen ya suscrito un préstamo en yenes o francos suizos cambiar de moneda. Ambas divisas cotizan en niveles máximos frente al euro de los últimos tres años. En este periodo, la moneda única se ha depreciado un 38% frente al yen y un 21% frente al franco suizo (en 2008, un euro equivalía a 1,65 francos; hoy se intercambia por 1,29). Esto se ha traducido en un incremento de las cuotas hipotecarias de en torno al 15 y el 30%.
José Luis Martínez Campuzano, economista de Citi en España, asegura que estamos en máximos históricos del yen por lo que no tiene nada claro que sea el momento de cambiar una hipoteca en yenes a otra divisa. Lo previsible es esperar una relajación entre ambas divisas. Desde Bankinter estiman que a medio plazo el euro rondará los 113-122 yenes. Martínez Campuzano, por su parte, opina que el euro debería moverse sobre los 1,31 francos suizos.
En una situación bien distinta están quienes tengan suscrita una hipoteca en dólares o libras esterlinas, monedas que se han depreciado sustancialmente frente al euro en los últimos tres ejercicios. Cambiarse ahora puede dar la oportunidad de esquivar futuras subidas.
En cualquier caso, estas hipotecas sólo son apropiadas para personas de poder adquisitivo alto, con conocimientos del mercado o para aquellos que reciban parte de sus ingresos en otra divisa.
Noticia de Finanzas.com

Durante el mes de enero se constituyeron un 8% menos de hipotecas sobre viviendas


El número de hipotecas constituidas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad en enero ascendieron a 49.665, un 7,9% menos que en el mismo mes del año pasado. Con este nuevo descenso, el mercado inmobiliario encadenó nueve meses de caídas consecutivas. El importe medio de estos créditos sumo 118.519 euros, lo que representa un incremento del 5% en comparación con enero de 2010 y de un 3% frente a la cuantía anotada en diciembre.
El importe medio de todas las hipotecas inscritas en los registros de la propiedad en enero se situó en 116.555 euros, cifra un 5,9% inferior que la del mismo mes del ejercicio anterior y un 6,9% superior a la anotada en diciembre de 2010. Según recoge la última "Estadística de hipotecas" publicada por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el valor de las hipotecas constituidas sobre fincas urbanas ascendió a 8.187 millones de euros en enero, lo que supone una disminución interanual del 19,2%. En viviendas, el capital prestado superó los 5.886 millones de euros, un 3,2% menos que en enero del año pasado.
Las cajas de ahorro fueron las entidades que concedieron mayor número de préstamos hipotecarios en enero (51,5% del total), seguidas de los bancos (35,6%) y otras entidades financieras (12,9%). En cuanto al capital prestado, las cajas de ahorro concedieron el 47,1% del total, los bancos el 40,5% y otras entidades financieras el 12,4%.
El tipo de interés medio en enero de 2011 se situó en el 3,71%, lo que representa un descenso del 8,4% en tasa interanual y una disminución del 4,9% frente a diciembre de 2010. Por entidades, el tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios de las cajas de ahorro alcanzó el 3,76% y el plazo medio fue de 24 años. En cuanto a los bancos, el tipo medio de sus créditos hipotecarios fue del 3,77% y el plazo medio de 24 años. El 96,3% de las hipotecas constituidas en el primer mes de 2011 utilizó un tipo de interés variable, frente al 3,7% de tipo fijo. Entre los variables, el Euribor supuso el tipo de referencia más utilizado en la constitución de hipotecas, en concreto en el 89,6% de los nuevos contratos.
En enero, se cancelaron registralmente 44.350 hipotecas, un 3,7% más que en el mismo mes de 2010

Hipotecas canceladas

En enero, el número total de hipotecas con cambios en sus condiciones inscritas en los registros de la propiedad ascendió a 33.693, lo que representa un descenso interanual del 24%. En el caso de viviendas, el número de hipotecas que modificaron sus condiciones fue de 19.686, un 27,4% menos.
Además, en el primer mes de 2011 se cancelaron registralmente 44.350 hipotecas, un 3,7% más que en el mismo mes del año pasado. Las hipotecas canceladas sobre fincas rústicas disminuyeron un 25,5% y las canceladas sobre fincas urbanas aumentaron un 4,8%. Las cancelaciones registrales de hipotecas sobre viviendas se incrementaron un 4% en tasa interanual.
Por comunidades autónomas, el número de fincas con hipoteca constituida por cada 100.000 habitantes fue mayor en Aragón (329), mientras que las autonomías con las mayores tasas de variación positivas en enero fueron Aragón (26%) y País Vasco (15,1%). Las evoluciones más negativas se experimentaron en La Rioja (-70,1%) y Castilla y León (-30,0%).
Comunidad de Madrid mostró el mayor importe medio hipotecado (164.029 euros), mientras que las comunidades que registraron la mayor tasa de variación positiva fueron Región de Murcia (20,8%) y Extremadura (12,8%).

Los principales partidos políticos de Cataluña rebajan las expectativas de cambio de la ley hipotecaria.

El Parlament tramitó ayer, con el visto bueno de todos los grupos, tres proposiciones de ley (de Iniciativa, Esquerra y Ciutadans) para que la devolución de la vivienda sea suficiente para dejar saldada una hipoteca. Esta proposición, que ahora deberá redactarse en una ponencia, se llevará a la Mesa del Congreso para que sea la Cámara baja la que la debata.


Sin embargo, los grupos mayoritarios del Parlament, encabezados por Convergència i Unió (CiU), rebajaron las expectativas del resto de los partidos y de las asociaciones que claman que se aplique esta medida. Tanto CiU como el Partit dels Socialistes y el Partido Popular dejaron claro que no apuestan por la dación en pago y que presentarán otras propuestas para redactar la ley.ICV-EUiA, ERC, y Ciutadans expusieron la situación de las familias que deben seguir pagando hasta el 50% de la hipoteca pese a haber perdido la vivienda. Es el caso de Juan Pedro Mañas, que a sus 28 años adeuda 59.000 euros al banco tras perder la vivienda, informa Alba Casanovas. "Me van a embargar todos los bienes, y de por vida", lamenta Mañas. La propuesta de los tres grupos busca impedir estas situaciones. La de ICV-EUiA recogía también medidas para limitar la concesión de hipotecas.


CiU retiró las enmiendas que había presentado inicialmente, pero enfrió las demandas del resto de los partidos al negar la eficacia de la dación hipotecaria. Similar postura adoptó el PSC, que apostó por cumplir la Ley de Vivienda catalana. Por su parte, el PP dejó claro que cualquier cambio debe considerar la situación del sistema bancario.


El Gobierno está en contra de modificar el sistema hipotecario para que la entrega de la vivienda al banco salde la deuda, informa Fernando Garea. No obstante, José Luis Rodríguez Zapatero se comprometió a crear una subcomisión parlamentaria en el Congreso que estudie la reforma del modelo, a la que se sumó el PP. La subcomisión tiene pocas opciones de éxito porque la legislatura termina en diciembre.


El Congreso recibirá la semana que viene una iniciativa legislativa (ILP) popular para que la entrega del piso salde la deuda con el banco. Ocho entidades, entre las que figuran la Plataforma de Afectados por la Hipoteca, presentaron ayer en Barcelona esta ILP, que si pasa el primer trámite tendrá nueve meses para recoger las 500.000 firmas necesarias para iniciar el debate parlamentario.


Entre 2007 y 2010 se han producido casi 250.000 ejecuciones hipotecarias, según los datos del Consejo General del Poder Judicial. Ada Colau, portavoz de los impulsores de la ILP, alertó ayer de que estas familias "están condenadas a la exclusión y a vivir de la economía sumergida".


Noticia de El País.

La novación y la subrogación; buenas alternativas para mejorar las condiciones de tu hipoteca.

Ante el continuado aumento del Euribor que estamos sufriendo durante 2011 es el momento de plantearse dos opciones que nos permitan reducir sensiblemente la cuota que pagamos de nuestra hipoteca, la novación y la subrogación.


La novación consiste en negociar directamente con la entidad donde tenemos s contratada la hipoteca una mejora de condiciones. No siempre es posible llegar a un acuerdo pero desde luego es la opción más sencilla y menos complicada para el cliente de banca.


La otra opción es realizar una subrogación, o lo que es lo mismo, mover nuestra hipoteca a una nueva entidad que nos ofrezca mejores condiciones. Para encontrar algo que mejore lo que ya tenemos es muy recomendable usar un comparador de hipotecas, de forma que encontremos las ofertas más interesantes en el mercado. En caso de encontrar poca diferencia entre la hipoteca que tenemos y la que nos ofrecen los bancos no merece la pena cambiar debido al coste de comisiones y trámites.


En caso de decidirse al cambio hay que saber que la nueva hipoteca mantendrá las mismas condiciones de amortización y plazo que la anterior, pudiendo aprovecharse de la carencia de comisiones de estudio y tramitación que ofrecen muchos de los bancos para captar activo.


¿Qué comisiones tendremos que abonar por realizar el cambio?


• En el banco de origen, que es el que nos ha concedido la hipoteca en primer lugar, hay que abonar una comisión de cancelación. Aunque hay algunos créditos hipotecarios que carecen de ella normalmente suele ser del 1% si el tipo es variable y del 2,5% si es a tipo fijo, porcentajes calculados sobre el capital que queda por amortizar.


• En el banco de destino hay que pagar una comisión por subrogación, que servirá para pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, el notario y el registro. Algunas entidades carecen de estas comisiones, pero eso dependerá de cada oferta.


Ejemplo práctico:


En el caso de un usuario que contrató una hipoteca a Euribor +1,5% por un importe de 150.000 euros a 25 años y que le quedan 120.000 euros por pagar y 20 años, si la nueva hipoteca tiene un tipo de interés inferior en un punto porcentual se puede ahorrar hasta 60 euros en cada cuota. Durante 20 años se ahorraría más de 13.500 euros.


¿Puede bloquear o paralizar el cambio nuestra antigua entidad?


El banco que concedió la hipoteca al usuario en un primer momento ostenta el derecho de tanteo durante los 15 días siguientes a que le es comunicado el cambio.


Ese derecho puede ejercitarlo igualando las condiciones que le ofrecen en ese cambio, pudiendo retener al cliente, pues prevalece sobre el derecho a cambiar de entidad. Ese proceso también se le llamaría una novación.


Si la entidad no ejercita ese derecho la hipoteca pasará a la nueva entidad, donde las condiciones serán más atractivas para el usuario.


Artículo publicado en el diario Faro de Vigo.

El Parlamento de Cataluña discutirá si se acepta el piso para liquidar una hipoteca

Los representantes parlamentarios tratarán mañana la aceptación de dar el piso para liquidar el pago de las hipotecas, la figura que consiste en entregar una vivienda al banco para saldar por completo una deuda hipotecaria. Ayer CiU levantó el veto a la propuesta que impuso hace apenas dos semanas al presentar una enmienda a la totalidad a las proposiciones de ley que presentaron ICV-EUiA, ERC y Ciutadans, lo cual significaba que estas no iban a discutirse. Los grupos parlamentarios mantienen ahora contactos para tratar de acordar una posición común.
Las enmiendas a la totalidad enojaron a los tres partidos porque el presidente de la Generalitat, Artur Mas, había hecho una defensa acérrima de la dación en pago dos días antes de que CiU las presentara por "cuestiones técnicas". No obstante, los nacionalistas eran la única formación que se opuso a esas propuestas, lo que los dejaba en una posición incómoda en una cuestión tan sensible.
Por regla general, las entidades financieras piden la ejecución de la vivienda de los clientes que acumulan impagos. Como el banco no recupera todo el dinero que prestó -porque subasta el piso o bien porque este ha perdido valor-, la entidad puede perseguir al deudor para que responda con todo su patrimonio, incluidas nóminas futuras.
ICV, ERC y Ciutadans presentaron una proposición para reformar la ley hipotecaria, que, en caso de ser aprobada en el pleno del Parlament, debería pasar al Congreso de los Diputados, donde se discutiría la reforma de la ley hipotecaria. Un portavoz del grupo de CiU aseguró ayer que la federación paró las propuestas de los tres partidos por "motivos técnicos", puesto que no había tenido tiempo de estudiarlas y reiteró que quieren debatirlas en la Cámara.
No obstante, CiU era también el único grupo que había presentado una enmienda a la totalidad a estas proposiciones, por lo que si no cambiaba su decisión corría el riesgo de quedarse solo en una cuestión sobre la que Artur Mas aseguró "haré todo lo que esté en mis manos". Desde 2007, más de 50.000 personas se han quedado sin casa. Fuentes de los grupos parlamentarios aseguraron que existen contactos entre las formaciones para acordar una posición común, si bien ayer por la noche no habían llegado a ningún pacto.
La portavoz parlamentaria de ICV, Laia Ortiz, celebró la decisión de CiU. "No poder limpiar la deuda hipotecaria con la entrega del piso es un abuso y una persecución de las entidades financieras a todas las familias a las que afecta esta legislación", aseguró. La proposición de los ecosocialistas recoge medidas para evitar que en el futuro se repitan casos de sobreendeudamiento por la compra de una vivienda. Por ejemplo, Iniciativa propone que cajas y bancos no puedan financiar más del 80% del valor del piso ni del 100% de su precio, limita en 30 el máximo de años para saldar el préstamo y fija que la cuota mensual no pueda superar el 30% de los ingresos personales o familiares.
La Plataforma Afectados por la Hipoteca anunció que el miércoles recibirá a los diputados en el Parlament con una cacerolada para defender que la Cámara apruebe la proposición de los tres grupos para que llevar la medida al Congreso. La entidad, en un comunicado, dudó sobre la postura que puedan adoptar CiU, PSC y PP.
Fuente El País

Los bancos disparan costes para contratar una hipoteca

Los bancos aprietan aún más el cierre del grifo del crédito. Cuando estalló la actual crisis económica hace tres años, las entidades financieras se apresuraron a endurecer los requisitos de concesión de créditos debido a los crecientes problemas de acceso a la liquidez y también para intentar contener el temido repunte de la morosidad en España. Ahora, con los márgenes aún más debilitados por el esfuerzo que la banca ha tenido que realizar para captar pasivo y con una abultada cartera de inmuebles adquiridos -procedentes de créditos impagados o de promociones fallidas-, el campo de batalla ha pasado a ser el precio.
Según los últimos datos del Banco de España, entre el pasado diciembre y enero de este año, el interés medio de los nuevos préstamos para la adquisición de vivienda ha pasado del 2,66% al 2,92%.
Pero estas son solo las cifras oficiales. En realidad, muchas entidades aplican ya diferenciales sobre el euríbor a un año, el principal índice de referencia de las hipotecas, que alcanzan el 3%, frente a los 0,5 puntos que se pedían justo antes del estallido de las turbulencias.
Este es el caso, por ejemplo, de Caja Madrid, que en su oficina telefónica de atención al cliente ofrece La Hipoteca, con un interés del 3% sobre el euríbor. La entidad también ha incrementado los costes en comisiones: un 0,3% la de estudio, un 1% la de apertura y un 0,5% la de amortización. Del mismo modo, Banco Popular propone por esta misma vía un préstamo para la compra de una casa con un diferencial del 2% sobre el euríbor durante los tres primeros meses y del 3% a partir de este momento. La entidad afirma que solo aplica la comisión de apertura, fijada en el 1%.
En la red de sucursales de Banco Santander reconocen que "los criterios que se aplican son ahora mucho más restrictivos. Las tasaciones son mucho más estrictas y estamos cobrando euríbor más un diferencial entre el 1,5% y el 2,5%", comentan a este periódico. En las oficinas de La Caixa son más benévolos y proponen un 0,75% sobre el euríbor, que se reduce hasta el 0,5% si se domicilia la nómina y se contratan otros productos con la entidad. Eso sí, los empleados de la entidad catalana afirman que tienen la orden de no conceder créditos por un importe superior al 60% del valor de la tasación, frente al tope del 80% que tenían establecido antes, e independientemente de cuál sea el volumen de ingresos del solicitante.
El coste para adquirir una vivienda, por tanto, se ha encarecido en los últimos meses, ya que si se suma la prima que cobra la banca al euríbor a un año -en febrero se situó en el 1,714%, pero el viernes ya cotizaba en el 1,916%-, el interés real por un crédito roza ya el 5%.
Más subidas de tipos
Esta factura, además, podría aumentar en los próximos meses si el Banco Central Europeo (BCE) cumple finalmente sus advertencias. Su gobernador, Jean-Claude Trichet, avisó hace unas semanas que no era descartable un endurecimiento de la política monetaria en la eurozona el próximo abril para intentar contener la escalada de los precios. Un riesgo que ha cobrado peso con las persistentes tensiones en Oriente Próximo, la cuna del oro negro, y el peligro de que la inestabilidad en los principales países productores del petróleo provoque presiones sobre la inflación. Sin embargo, la subida de tipos podría aplazarse tras la catástrofe nuclear en Japón.
Una vía de escape para el cliente para abaratar su cuota hipotecaria es la vinculación. En este caso, las entidades mejoran las condiciones, como también sucede si se trata de una subrogación, es decir, un crédito que se lleva de otro banco. Así, Sabadell en su página web anuncia la BS Hipoteca Bonificada, con un coste a partir del segundo año del euríbor más un diferencial entre el 0,9% y el 1,9%, dependiendo de los productos que se tengan contratados. En Catalunya Caixa explican que la entidad "no marca su política comercial en hipotecas por el precio sino por la vinculación".
Caja Madrid también informa en su web de la Hipoteca Bonificada, que cuenta con un diferencial del 0,8% sobre euríbor si se domicilia la nómina y los recibos en la caja, se contrata un seguro de hogar o plan de pensiones y se cuenta con tarjetas de crédito de la entidad. El cliente puede elegir entre tipo variable durante toda la vida del préstamo, cuyo máximo plazo es de 40 años, o un tipo mixto: fijo los cinco primeros años y variable el resto.
Caída de volumen
Las entidades replican que no han restringido el crédito, sino que el problema es la caída de la demanda, una tendencia que afirman se ha agudizado con la eliminación de los incentivos fiscales a la compra de la vivienda para rentas anuales de más de 24.100 euros.
"Hay que tener en cuenta el problema de demanda propio de la débil situación económica actual, que provoca que en algunas líneas se observen dificultades para alcanzar nuestros crecimientos de objetivos", señalan en Novacaixagalicia, resultado de la fusión de Caixanova y Caixa Galicia.
Según los últimos datos del Banco de España del cuarto trimestre del pasado año, que incluyen solo las hipotecas a particulares, el volumen se cifró en 662.797 millones de euros al cierre del tercer trimestre del pasado año, frente a los 654.566 millones del mismo periodo del año anterior. Entre octubre y diciembre se registró un ligero repunte, como consecuencia de que muchos ciudadanos adelantaron la decisión de compra de una casa para beneficiarse de las ventajas fiscales.
La Asociación Hipotecaria Española (AHE) corrobora estas cifras: el crédito hipotecario para hogares y empresas bajó un 2,06% en 2010, hasta situarse su saldo en 1,08 billones de euros. "Continúan las incertidumbres respecto a la crisis, la evolución de los tipos de interés y el empleo, junto a cuál será el resultado de la reestructuración que vive en estos momentos el sector financiero", explica Santos González, presidente de la AHE.
Gónzalez añade que en estos momentos el mercado se encuentra en un punto de inflexión, en el que todavía hay claroscuros. "Somos moderadamente optimistas. Hay algunos elementos positivos, como que el ajuste en el precio de la vivienda está empezando a tener su impacto en la transaccionalidad. Además, existe demanda. Estos factores al final tienen que jugar a favor del mercado. Aun así, para este año con incrementar un poco el saldo o terminar en empate nos damos por satisfechos", concluye. Respecto a las previsiones de tipos, la AHE maneja una escenario para finales del ejercicio con un precio oficial del dinero en el entorno del 2%, lo que situaría el euríbor a un año en el 2,5%.
En Novacaixagalicia señalan que "según los distintos indicadores, los precios continuaron descendiendo durante el año pasado, pero el ajuste fue menor que en ejercicios anteriores. Todo parece reflejar que se requerirán nuevas caídas de precios para reactivar la demanda en los próximos años, aunque los descensos serán cada vez más moderados". La caja asegura que su estrategia seguirá centrada para este ejercicio en el crecimiento del crédito a pequeñas y medianas empresas y a familias. "Novacaixagalicia nunca ha cerrado el grifo del crédito". Y recuerda que la entidad creció en hipotecas en 2010 un 5%, aunque redujo los préstamos a promotores en un 4%. Para 2011, su objetivo es mantener estos ritmos de crecimiento.
Pero no todas las entidades han tenido que hacer los mismos esfuerzos de prudencia. BBK, una de las entidades más solventes y menos expuestas al ladrillo, explica que no han modificado los requisitos. "Nosotros no hemos restringido el crédito. En 2010 crecimos en hipotecas un 5,7% y seguimos ganando cuota de mercado en Vizcaya. Hacemos un traje a medida e intentamos dar a cada cliente el préstamo que necesita. Normalmente el límite es el 80% del valor de tasación, pero también contemplamos dar el 100%. Nuestra oferta está muy ligada a la vinculación", sostienen en la caja de ahorros vasca.

Noticia de Cinco días

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La cláusula suelo: ¿cuánto encarece la hipoteca y cómo quitarla?




Hoy os traemos esclarecedores datos sobre uno de los temas estrellas del momento: la cláusula suelo. Vía colaboradores de yaencontre.com helpmycash.


Asociaciones de consumidores como Adicae estiman que en España existen más de 4 millones de hipotecados con 'cláusulas suelo', que les suponen un perjuicio anual de unos 3.000 euros. ¿Cómo afecta este interés mínimo a la cuota mensual y qué podemos hacer para eliminarla?



En las últimas semanas, las noticias sobre afectados por la cláusula suelo se han sucedido sin tregua. Por un lado, algunos jueces han dictado sentencias a favor de los afectados; por otro, tanto el Banco de España como la Ley Hipotecaria las siguen considerando legales y; por último, la asociación de usuarios de bancos y cajas ADICAE acaba de presentar la demanda colectiva más grande en la historia de España contra todos los bancos, acusándolos de incluir la famosa cláusula, a la que se han sumado ya 40.000 personas.
Se estima que unos 4 millones de personas en nuestro país sufren esta cláusula en sus hipotecas. ¿Cómo está afectando este interés mínimo a la cuota mensual? ¿Cuánto encarece el total de la hipoteca? Las siguientes tablas, calculadas para hipotecas a euríbor + 1% a 30 años, pueden darnos una idea:
Impacto del suelo sobre la cuota mensual
Ejemplo de lectura: a una persona con una hipoteca de 100.000 euros a euríbor + 1% a 30 años, le corresponde pagar una cuota mensual de 406 euros. Pero si en el contrato de su hipoteca hay un suelo del 4,00%, pagará una cuota de 477 euros, 71 euros más cara que si no tuviera 'suelo'.
Impacto del suelo sobre el coste total de la hipoteca
Ejemplo de lectura: una persona con una hipoteca de 100.000 euros sin suelo terminará desembolsando, a lo largo de toda la vida del préstamo, 146.205 euros. Pero si en su contrato existe un suelo del 3,50%, pagará 15.451 euros más, es decir, una cifra final de 161.656 euros.
¿Qué podemos hacer?
Si estamos buscando hipoteca: (1) preguntar siempre al banco si existe un suelo, bajo cualquiera de sus nombres o (2) buscar directamente entre las hipotecas de los bancos que tienen prohibido por un juez, desde el pasado 30 de septiembre, incluir el 'suelo' en sus condiciones de contratación: BBVA, Novacaixagalicia y Cajamar.
Si ya tenemos una hipoteca con suelo: leer los consejos claves para quitar el suelo e intentarlo todo, de menos a más: desde la negociación con el banco hasta la denuncia como último pero necesario recurso legal.

Por cierto, ¡buen fin de semana!

Las cláusulas de suelo cargan con hasta 5.000 euros anuales a algunas familias

Las cláusulas de suelo hipotecarias suponen un lastre para miles de familias. Según cálculos de la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae), pueden llegar a penalizar con hasta 5.000 euros anuales a algunas de los casi cuatro millones de hogares que tienen hipotecas con este requisito. La asociación estima un perjuicio de 1.000 euros al año por cada punto de exceso en el interés y por cada 100.000 euros de hipoteca.

Las cláusulas de suelo marcan el interés mínimo que un hipotecado tiene que pagar, incluso si la suma del euribor más el diferencial que firmó en su préstamo cae por debajo de esa barrera. El Banco de España las ha defendido por considerarlas un elemento de gran estabilidad para el sistema financiero al asegurar unos ingresos mínimos a bancos y cajas. Pero Adicae cree que son abusivas y ha pedido al Congreso que fije por ley que no excedan el 40% del valor del euribor aplicado en la firma. Además, ha presentado una demanda contra 53 entidades para exigir su derogación.

Otro suelo, el físico sobre el que se construyen las viviendas, frenó bruscamente la caída de su precio en 2010 al cerrar con un descenso de un 1,8%, según datos de Fomento. En total, se cerraron transacciones por valor de 3.970 millones, una cantidad insuficiente para dar salida a los 20.000 millones que tienen en su balance los mayores propietarios de este activo, bancos y cajas, que ya han provisionado 10.000 millones por su depreciación.

Noticia de La Razón

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Compromiso por parte de CiU para estudiar una reforma hipotecaria pese a su enmienda a la totalidad.


El portavoz de CiU en el Parlament, Jordi Turull, ha asegurado este martes que su grupo está dispuesto a estudiar "con mucha atención" las proposiciones de ley de ICV-EUiA, ERC y C's para que la entrega de la vivienda cancele la hipoteca, pese a que por el momento mantiene la enmienda a la totalidad contra ellas.

El portavoz de CiU en el Parlament, Jordi Turull, ha asegurado este martes que su grupo está dispuesto a estudiar "con mucha atención" las proposiciones de ley de ICV-EUiA, ERC y C's para que la entrega de la vivienda cancele la hipoteca, pese a que por el momento mantiene la enmienda a la totalidad contra ellas.
En rueda de prensa, ha defendido que la enmienda es preventiva, y ha reclamado al resto de formaciones que se aparten de la demagogia y la solución fácil porque en la reforma de la legislación hipotecaria "no se puede meter todo en un mismo saco".
La portavoz parlamentaria de ICV-EUiA, Dolors Camats, ha aclarado que su proposición va más allá que las de ERC y C's, ya que insta a buscar la manera de que estas personas puedan seguir residiendo en la misma vivienda, por ejemplo, en régimen de alquiler.
Pero mientras la reforma de las hipotecas no sea efectiva, los ecosocialistas han presentado en el Parlament una propuesta de resolución para que se amplíen los recursos destinados al pago de alquileres y pagos de cuotas hipotecarias a las familias que no disponen de recursos por su situación social o laboral.
Por su parte, la portavoz de ERC en el Parlament, Anna Simó, ha instado a Mas a convencer a su grupo parlamentario de las bondades de que entregar la vivienda cancele la hipoteca para que la proposición salga adelante y los partidos catalanes puedan defenderla en el Congreso.
El presidente de C's, Albert Rivera, ha reclamado a socialistas y populares que no apoyen a CiU, dado que éstos necesitan del apoyo de uno de los dos partidos para alcanzar la mayoría absoluta y que la enmienda prospere.
Presumiblemente el PP apoyará dicha enmienda, mientras que el líder del PSC en el Parlament, Joaquim Nadal, ha evito pronunciarse, limitándose a asegurar que harían su propia proposición sobre hipotecas antes de que sea debatido en sede parlamentaria.
Ha precisado que presentará una batería de medidas en el Parlament centrada en apoyar a las personas que han perdido su vivienda, y otra en el Congreso para evitar el sobreendeudamiento de las familias a través de la creación de la figura del "préstamo responsable".



Noticia de Qué.es
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